日前，北京市大兴区人民法院召开“涉商品房消费者权利案件审理情况及典型案例”新闻通报会，张雪薇法官在会上通报了大兴法院审理的涉商品房消费者权利案件典型案例。在一起案例中，房主支付完全部房款、准备过户时，发现房屋因开发商的原因被查封，房主起诉要求解除，得到了法院支持。

通报会现场。  图源：大兴法院

新房还未过户就被法院查封，房主要求解除

2017年7月，丙某与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》，约定丙某购买开发商预售的商品房一套，并委托开发商授权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，登记时间为丙某交清所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内。后丙某办理涉案房产网签手续并支付全部房款。2021年1月，丙某办理涉案商品房收房手续。

但此后丙某要求开发商办理权属登记时，才得知开发商因与某信托公司产生纠纷，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主张其已支付全部房款并实际占有该房屋，且非因其过错未办理过户手续，向法院提出案外人执行异议之诉，请求解除对涉案房产的查封措施。

大兴法院审理后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，签订书面买卖合同、交付涉案房产的时间均在法院2022年7月查封涉案房产之前，在无其他证据证明涉案房产至今未办理过户登记系因丙某导致的前提下，丙某提出的案外人异议符合法律规定，法院予以支持。

法官：消费者可要求开发商缩短预售商品房办证周期

法官提示，开发商在建设中可能会采用借款或抵押担保等形式进行资金周转或融资，而商品房产权证的办理时间是可以通过合同进行约定的，消费者有时会忽视约定时间对其权利可能产生的影响，造成上述期间内因开发商资金原因导致房屋被查封或抵押。为降低风险，消费者在签订商品房预售合同时，可与开发商进行协商，要求缩短办证周期，在双方合同对办证时间无约定时，法律规定预售的商品房应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书。

同时，法院提示消费者在签订书面房屋买卖合同后，应当及时办理网签手续，还可依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，按照约定向登记机构申请预告登记，以保障将来实现物权。

如出现房屋逾期交付或逾期办证的情形，消费者可敦促开发商履行义务，必要情况下提起诉讼。如果出现房屋被查封的情况，消费者可及时向法院提出书面执行异议，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的情形下，法院可以解除查封。

新京报记者 张静姝

编辑 彭冲 校对 赵琳