“家里总返污水，您想想，得多难受。”回忆起小区改造前的生活，住在海淀区永泰东里南区的刘女士仍记忆犹新。近几年，她家厨房的下水道隔三差五就得找人疏通。

2024年底，永泰东里南区、永泰西里、后屯路32号院、鹍鹏小区等7个小区一同被纳入老旧小区改造范围，这让刘女士和其他居民喜出望外。然而，居民意见不统一、产权单位复杂、资金缺口大等问题，险些让部分老楼“掉队”。

记者探访海淀区西三旗街道老旧小区综合整治项目了解到，这是一个涉及65栋楼、7个小区、6325户的大型旧改项目，也是海淀区最大单体旧改项目。面对楼龄普遍超过30年、产权复杂、基础设施老化等“通病”，该项目率先探索“物业先行”模式，按照“投资、建设、管理”一体化思路推进，让老旧小区从“失管”到“宜居”。

永泰东里南区改造后。新京报记者 曹晶瑞 摄

低层住户下水道常堵，高层最怕下雨渗水

永泰东里建于上世纪90年代，近几年，随着楼龄增长，问题越来越多：停车难、下水道堵塞、雨天渗漏……老旧小区的“通病”一个也没落下。

“我们家住一楼，下水道经常堵，臭水返一屋子，别提多恶心了。”刘女士说，这不是她一家的苦恼，很多低层住户都有同感。

去年小区传来改造的消息，让居民们看到了希望。“刚开始有些居民不同意，尤其上下水改造，一趟管线上有一户不同意，整串都没法改。”刘女士回忆，为这事她和邻居磨破了嘴，施工队也跟着入户做工作。

低层居民怕水管堵，高层住户则最怕漏雨。“我住在三层，每次下雨，都从窗户缝往里渗水。自己找师傅修过几次，治标不治本。”有居民说。

记者在走访中也发现，居民反映的这些情况是7个小区改造前的常态。

永泰西里小区正在进行管线更新改造。新京报记者 曹晶瑞 摄

一栋楼涉及近十家产权单位，险因历史问题被甩项

“居民意见不统一，可以一户一户上门做工作，产权单位不明等历史遗留问题，才是更大的难题。”西三旗街道2024年老旧小区综合整治项目建设单位项目负责人邵楠告诉记者。

作为海淀区单体体量最大的旧改项目，北控城开西三旗街道老旧小区综合整治项目共涉及7个小区、65栋住宅楼，改造建筑面积达40.73万平方米。

去年底，就在其他62栋楼已经进场施工时，有3栋公租房因历史沿革复杂，找不到明确的产权单位，连改造的“同意证明”都无法开具。按常规流程，这几栋楼将被“甩项”处理，但居民的改造意愿极其强烈。

“我们和街道、社区摸底之后发现，一栋楼最多涉及近十家产权单位，有的已经失联，有的干脆不存在了。居民们对旧改的意愿特别强烈，我们不想把任何一栋楼、一户居民落下。”邵楠说。

面对这一困境，项目方与区建委、房管局、属地街道等部门多次召开专题会，跑手续、登声明，最终依法依规推进了这三栋楼的改造工作。虽然手续跑了近半年，但最终让几百户居民赶上了改造的“末班车”。

永泰西里小区外立面改造完成。新京报记者 曹晶瑞 摄

多元方式筹资、闲置空间变停车场

资金问题同样是老旧小区改造中一块难啃的“硬骨头”。

在综合整治项目的65栋楼中，有6栋是临街楼栋，一层为底商、2至6层为住宅。按照政策，商业性质的首层不在改造资金支持范围内，但若不改造底商部分的管线，楼上居民的上下水改造就无法实施。

面对这一难题，项目方联合多部门召开协调会，最终通过“政府支持+企业让利+产权单位出资+居民自筹”的多元化资金筹措模式，灵活填补了资金缺口。“有的区属国企承担了一部分，施工单位主动降低了利润，有的居民也自发出一部分钱。”邵楠介绍，通过群策群力的方式，涉及底商的几十串上下水改造得以顺利推进。

老旧小区普遍存在空间狭小、停车位严重不足的问题，如何在有限的公共空间内平衡停车、绿化与居民活动的关系？

据北京清华同衡规划设计研究院主任工程师谭涛介绍，“原有停车位不减少、原有活动面积不减少”是设计底线。在此基础上，通过精细化设计，实现局部停车位的小幅提升。

例如，在仅有两栋楼的鹍鹏小区，项目方协调属地街道，将小区北侧一块属于其他乡镇的“飞地”闲置空间争取过来，改造成停车场，为小区增加了20多个车位。

“在永泰庄北区，针对地势高差大、停车困难的问题，我们跳出小区局限，通过街道层面的城市更新项目，在小区北侧另寻地块配套停车位。”谭涛介绍，项目还利用小区内的存量小屋，打造了集健康医疗、中央厨房配送、社区活动于一体的“复合功能”便民空间，真正做到“螺蛳壳里做道场”。

老楼失管，物业先行让居民吃下“定心丸”

记者了解到，此次改造的7个小区中，有6个长期处于失管状态。小区改造后，如何长效运营？

北控城开公司旧改中心副总经理唐树丰介绍，作为城市服务商，北控旗下的物业公司以“应急物业”身份提前介入，先将小区“管起来”。在取得居民信任、摸清小区痛点后，再同步申请老旧小区改造，并将社会资本投入政府资金未能覆盖的领域。

唐树丰介绍，此次险些被甩项的3栋楼最终顺利旧改，“物业先行”模式发挥了不少作用。物业提前介入，提供了很多关键的资料信息，也做了很多沟通工作。这种模式让物业从“旁观者”变为“参与者”，在设计、施工阶段就为未来的运营管理打下基础，实现了改造与治理的无缝衔接。“我们不是把楼改完就走，而是要进行长效治理。”

为及时响应居民诉求，项目建立了“三个3”快速响应机制：接到居民电话投诉后，30分钟内电话回访，3小时内上门查看，3天内提出解决方案。同时实行“首问负责制”，确保每一个诉求都有始有终。

“施工区与生活区交织，摩擦不可避免。及时解决居民的诉求，对推进改造非常有意义。”唐树丰说，这一机制有效提升了旧改服务的质量，赢得了街道和居民的广泛认可。

记者了解到，海淀区西三旗街道老旧小区综合整治项目65栋楼的楼本体改造已于去年9月全面完成。今年5月，地下管线统筹项目已进场施工。

据介绍，预计在供暖季来临前，将完成地下雨污水和热力管线的施工，并恢复路面。受天气影响的绿化补植等收尾工作将于明年全部完成。届时，整个小区将以崭新的面貌交付到居民手中，实现从“失管”到“宜居”的华丽转身。

新京报记者 曹晶瑞

编辑 白爽 校对 杨许丽