“含着金钥匙出生”的沪上老牌国企陆家嘴（全称“上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司”）近日发布了2025年中报，在营收增长三成的背后，归母净利润下降了约8%。
根据陆家嘴发布的2025年中报，今年上半年，其营业总收入65.98亿元，同比上升33.91%；归母净利润8.15亿元，同比下降7.87%，在实现增收的同时并未增利。同时，陆家嘴的毛利率虽然下滑了15.94%，但是依然大幅度超出同行，于上半年期末达到50.8%，净利率为17.76%。
那么，上半年，陆家嘴为何陷入“增收不增利”？高水平的毛利率还能持续多久？
再陷“增收不增利”
作为上海陆家嘴区域的开发者和推动者，这家与陆家嘴齐名的上海本土国企一直以来承担着独一份的荣耀。
根据官网介绍，陆家嘴成立于1992年，经过30余年发展，公司不仅完成了从单一土地开发向土地开发与租售并举的转型，目前已经构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。
以上海陆家嘴为坐标，陆家嘴开发了陆家嘴中心区、竹园商贸区、世纪大道中段、新国际博览中心等知名坐标，近年来，陆家嘴的开发重心转移到上海前滩，“金色中环发展带”的前滩、御桥、张江、三林滨江南以及临港、周浦、川沙、航头等，都是陆家嘴挥毫所经之处。
可以说，陆家嘴一路“点石成金”，一直跟随着上海城市发展的“红利”。
因此，分析陆家嘴的财报并不能等同于任何一家市场化的公司，因为，这家企业确实是“含着金钥匙出生”。
就公司背景再来看陆家嘴上半年的财报，其营收为65.98亿元，同比增长三成以上，其营收“大头”主要来自于房地产销售和房地产租赁，分别占比为41%和22%。
图/陆家嘴财报截图
从盈利表现来看，陆家嘴上半年，利润总额16.07亿元，同比增长22%。从利润总额方面，陆家嘴上半年的表现是较为亮眼的，但归母净利润这一指标呈现同比下降的态势，上半年其归母净利润仅8.15亿元，同比减少7.87%。归母净利润减少、少数股东权益增加，这也和近年来陆家嘴合作开发的模式相关。
高毛利率能否持续？
在房地产行业调整之际，陆家嘴的毛利率仍然高达50.8%，虽然同比下降了15.94%，但是横向对比看，陆家嘴的毛利率表现要远高于同行业房企，比如，去年的“利润王”华润置地的综合毛利率为21%。
细分来看，陆家嘴2025年上半年利润来源主要由租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。其中：长期持有物业出租毛利率为65%；房地产销售毛利率为57%；金融业务利润率71%；物业服务毛利率9%；酒店业毛利率15%；其他业务毛利率52%。
对此，沪上业内人士分析：“毛利高的原因有三个方面：一是产品，陆家嘴在售住宅位于上海、苏州、天津经济发达地区，且是当地中高端产品，售价较高；二是公司拿地成本很低且往往是城市发展的核心地段，住宅仅是配套的一部分，陆家嘴地产的主要经营方向是商办的开发与建设；三是陆家嘴目前开发的住宅项目位于上海前滩，前滩是上海继陆家嘴开发后重点建设的城市新中心，规划总面积2.83平方公里。”
纵向对比来看，其实，陆家嘴的毛利率呈现出连年下降的态势，从2023年年中66%的水平下降到了如今的50.8%。
尽管陆家嘴地产在获取土地方面有天然优势，但是，随着上海市中心的土地成本陆续走高，比如所重点开发的前滩已经是房企竞争“热土”，地价持续攀升，陆家嘴地产这种高毛利率的表现能否持续要打个问号。
新京报贝壳财经记者根据陆家嘴财报数据整理。
销售额“突飞猛进”
近年来，陆家嘴在上海市场确实很拼。
为了加强操盘能力、营销能力，陆家嘴不惜重金从万科、金茂、绿城、旭辉等房企中挖来营销一线人员，这些职业营销经理人的加入正在改变陆家嘴的人才结构，使其进一步趋向于市场化，增强了其市场竞争力。
根据财报，今年上半年，陆家嘴实现房产销售现金流入合计61.87亿元。从收入主要来源看，住宅物业（含车位）销售现金流入55.48亿元，主要为世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸第一批及第二批。2025年上半年，其累计住宅物业合同销售面积4.10万平方米，同比增加96%；合同销售金额47.69亿元，同比增加111%；在售项目的整体去化率为91%。
根据中指研究院发布的上半年上海房企销售额排行榜，陆家嘴以136.6亿元销售额（全口径）位居第七位。
但是相比于中海、保利发展等一线房企的销售流速来说，陆家嘴虽然坐拥核心地段，但部分项目如世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜的销售流速并不够快，部分项目是接近现房销售模式后才达到目前的去化率，这也反映出相比于中海、保利发展，陆家嘴在产品端和去化速度方面与一线品牌房企尚有差距。
图/陆家嘴财报截图
另外，陆家嘴近年来的股价和财报表现也深受苏州“毒地”的影响。对于地块目前最新的进展，陆家嘴表示，绿岸公司已暂停相关地块的开发、建设和销售工作。在各方积极推动下，绿岸项目相关地块土壤现场治理工作已全部完成，相关后续工作正在有序推进中。
此外，陆家嘴称：“绿岸项目相关诉讼正在审理中。集团综合考虑了市场环境、该事项后续可能的进展及外部律师的专业意见等有关因素后，本报告期未计提存货跌价准备。集团正认真落实各项应对措施，积极维护公司合法权益。”
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟
校对 陈荻雁
