3月27日，绿城中国一纸公告，宣告了张亚东时代的落幕。

绿城中国公告称，张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席，接替者是“中交系”刘成云，在中交任职34年。

张亚东这位在绿城深耕七年的掌舵者，体制内出身，并非老“中交人”，但却是中交进入绿城后的关键管理者，不仅带其完成了新老交替、民企与央企的混改，更是将绿城中国的销售额从千亿级别一路推上三千亿高峰，稳定在头部阵营，并在土地市场“攻城略地”，成为房地产深度调整周期活得比较好的混合制房企。

从副市长到房企掌舵者

11年前（2014年），绿城中国遭遇资金链危机，创始人宋卫平将24.288%股份出售给了中交集团，与九龙仓并列成为公司第一大股东。次年，中交集团成为绿城中国单一大股东，完成了对这家知名房企的战略控股。

中交入股初期，绿城仍由宋卫平及其管理团队主导运营。直至2018年8月份，“中交系”张亚东接替“宋氏门徒”曹舟南，被委任为公司执行董事及行政总裁，成为中交意志的执行者。2019年7月，宋卫平退出，张亚东出任董事会主席，绿城中国进入了“张亚东时代”。

事实上，张亚东并非老“中交人”，他在中交的时间非常短暂。在此之前，张亚东在体制内工作，曾任大连市政府副市长，大连市委常委、统战部部长。

政府+央企的履历，使张亚东成为务实派管理者，更加强调规模化，注重周转效率，推动绿城向“规模+利润”平衡发展。仅仅用三年时间，在其带领下，绿城中国的销售额就从千亿升至三千亿梯队，并进入头部阵营。

在张亚东的主导下，绿城中国还进行了多次的组织架构调整。2019年1月份，绿城的组织架构继半年前后进行调整，在“11+5”轻重布局基础上，优化组织架构，调整为“8+3”，即将16家子公司整合缩减为11家。与此同时，新成立4个事业部。业绩导向下，2023年，绿城中国启动了新一轮架构调整，精简组织，合并区域，收缩人员。

除了管理绿城中国外，张亚东还是推动绿城代建分拆上市的主要决策者。2020年7月10日，绿城管理在港交所主板成功上市，成为“代建第一股”。

三年“军令状”与绿城规模扩张

张亚东执掌绿城中国的这七年，“规模化”是一个非常显著的标签。

进入绿城后，张亚东就提出了“三年业绩计划”，即2019年到2021年，销售额目标分别为2000亿元、2500亿元、3000亿元。

张亚东治下的绿城中国，就像一台上足了发条的规模机器。2019年-2021年，绿城中国合同销售金额分别为2018亿、2892亿元、3509亿元，实现了“三级跳”。

2022年，绿城中国实现3003亿元的销售额，虽未完成3300亿元的业绩目标。不过，根据克而瑞榜单，绿城中国凭借全口径销售额2128.1亿元，挺进TOP10，排名第8。此后，稳居在第一阵营。

当这些数字被一一兑现后，张亚东又画下“战略2025”的更大蓝图——4500亿开发、1500亿代建、400亿新兴业务。尽管从目前来看这一目标大概率不会实现。

不过为了支持规模增长，绿城在土地市场开启“扫货模式”。

2019年，绿城新增项目共计54个，总建筑面积约为1236万平方米，总土地收购金额约691亿元。

691亿拿地只是“开胃菜”。2020年，绿城新增项目85个，总建筑面积约2041万平方米，同比增加65%。预计新增货值3288亿元，同比增加60%。

2021年，绿城在42座城市新增项目101个，总建筑面积约 1751万平方米，预计新增货值3137亿元。

此后，随着房地产市场变化，绿城整体拿地收缩，2022年新增项目27个，总建筑面积约 408万平方米。2023年，新增项目38个，总建筑面积约557万平方米。

虽然整体拿地数量减少，但是，绿城在核心城市接连拿下“明星地块”，引发市场关注，诸如2024年拿下苏州工业园区双湖板块、上海徐汇区滨江小米地块、杭州上城区四堡七堡地块、北京功德寺地块等，不是刷新城市地价纪录，就是刷新了全国纪录，被称为“地王收割机”。

土地市场的高质量拿地，让绿城能够在市场调整周期，保持规模的稳定。

财务排雷与盈利考验

在规模上涨的背后，张亚东给绿城开出的另一剂猛药是“财务排雷”。

为了解决历史遗留问题，从张亚东上任那一年，绿城就开始了连续三年的大额减值计提。2018年绿城若干资产的减值亏损计提与拨回为17.35亿元，2019年是13.76亿元，2020年是13.34亿元。2021年，这一数据下降为4.55亿元。

不过，随着市场调整，绿城再次大额减值计提，2022年、2023年分别是15.75亿元、16.21亿元。

2024年上半年，绿城减值计提规模更是达到17.5亿元。

主动进行大额资产减值计提与拨备处理，势必会拖累绿城的盈利表现。

2024年上半年，绿城实现收入695.62亿元，同比增加22.09%创历史新高，但由于大额资产减值，股东应占利润却同比下降19.6%至20.45亿元。

绿城在财报中称，利润下滑一方面是受整体市场下行及限价影响毛利率有所下滑，另一方面是根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额17.5亿元，去年同期为4.62亿元。

除了减值计提影响盈利表现外，绿城的争抢“地王”，或许会拖累盈利恢复。绿城2024年上半年新增项目个数、总建筑面积等虽然下降，但是楼面价却从2023年同期的12233元/平方米升至14408元/平方米。

一边是规模，一边是利润，如何平衡，对于绿城来说，仍需要解题，而接棒者刘成云，这位34年的老“中交人”，是否能够做好平衡，让我们拭目以待。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆