▲资料图：中国的房地产发展史也是半部经济发展史。图/新华社

5月17日，央行连发多条重磅房地产新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款的利率水平；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

同时，国务院重磅发声，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。对此，央行副行长陶玲在当天下午召开的政策吹风会上强调，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。

一面从需求端出发，着力于降低消费者交易成本和购买门槛；一面着眼供给端，想办法解决当前市场最关切的房地产稳定问题。多“策”并举，不可谓不用心良苦。不少媒体称，中国楼市已经迎来“史上最宽松”政策。

这套政策组合拳发布后，随即在舆论场引发广泛热议，股市迅速作出反应，市场预期也发生了相应的变化。

房地产不仅仅是建房子和卖房子

纵观中国的房地产发展史，也是半部经济发展史，更是城镇化发展史的重要组成部分。

改革开放之前，没有所谓房地产业。十一届三中全会后，房屋定位为一种“商品”，标志着房地产业的萌芽。1984年，国家相关部门颁布了《国民经济行业分类标准代码》，首次正式将房地产列为独立的行业。但现实中建立起高效的市场机制并不容易。

前期的20世纪80年代，无论是政府、单位和个人各承担三分之一房价的“三三制”，还是规定住宅全价出售、不再补贴，都很难撬动房地产市场。

一方面是因为福利分房制度尚存，居民买房积极性极其有限；另一方面是因为土地确权、金融工具等都还在酝酿。配套体制机制不完全，房地产市场难以有机会。

到了20世纪90年代，中国的住房公积金制度在上海试点成功。加之国企“利改税”红利消失，政府无力承担福利分房，住房商品化成为大势所趋。

1991年，国务院发布《关于发展房地产若干问题的通知》，确定了房地产在我国经济中的支柱地位。很快，银行全面介入房地产，彼时，出现了人均工资一二百，房价却上万的“怪象”。很快，第一次房地产泡沫破裂，海南地产危机爆发，市场重新开启恢复之路。1998年，福利分房的时代结束，真正的商品房时代来临。

可以说，从房地产市场化机制的建立过程看，房地产与宏观经济的系统性、市场运营的顺畅性、体制机制的成熟性紧密相连，而非仅仅是建房子、卖房子。

进入21世纪以来，房地产总体发展迅速。从需求端看，福利分房已经成为历史，经济快速发展带来高速城镇化，造就了大量“刚需”。从供给端看，土地出让与地方财政、金融发展形成了一种相互支撑的“系统”。基于此，二十多年间，房地产屡屡经历“调控”“放松”甚至“鼓励”“再调控”。

21世纪初，所谓“温州炒房团”名噪一时，房价猛涨。中央为了稳房价先后颁布了“国八条”“国六条”等限制政策，但市场依旧地王频出。2008年金融危机后，“国四条”“国十一条”等政策频出，政府转向鼓励住房消费，楼市再次上涨。2011年，“新国八条”出台，限购政策首次出现，市场放缓、土地流拍屡屡出现。

2014年，中央再调控，降准、降息、逐步松绑限售限购。2016年，持续推进“去库存”，棚改货币化加持，购房政策放松，货币政策宽松，房价开始又一轮上涨。同年12月，国家首次提出“房住不炒”。由那时的限制性政策，到今天的“放松”，这又是一个周期。

建立更完善的市场机制至关重要

在世界各国，房地产行业都是重要产业。房地产既是宏观经济形势的一个观测窗，也是金融市场运转的风暴眼，同时又是民生福祉建设的稳定器。

从一些发达国家历次经济危机来看，房地产太“过火”，则风险大增，危机转瞬即至；房地产若“熄火”，则凛冬将至，萧条或在眼前。因此，对房地产业进行“调整”，尤其是逆周期调节，也是各国在宏观经济发展中常用的政策工具。

从这个角度看，在“过热炒房”的势头已经得到遏制之后，政策及时做出调整，也是顺应时势的应有之举。当前的“宽松”政策，无疑就是在进行调整。可以说，这种调整是在关键时刻的关键之举。

适时调整总是必要的，因为市场从不是一成不变的。但同时也要看到，长期而言，建立更为完善成熟的市场机制至关重要。

当市场机制扭曲，则获利机制扭曲。如此，不仅可能导致价格脱离“理性”，也可能导致正常政策调整“失效”，从而带来“下猛药”，导致更多扭曲和更难解的价格问题。在供给端，土地供给、确权、流转的各种问题若解决，或可更好通畅市场、平稳价格。

此外，如果政企关系更加透明公开市场化，灰色举债、黑色腐败无处遁形，则可让价格机制更公平。当然，市场化并不意味着不关切民生福祉，对于弱势群体、低收入家庭的政策性、保障性住房及补贴提供，亦是题中应有之义。

中国高速发展四十余年，房地产有贡献，也有教训。从发展历程看，房地产发展和社会经济大背景密不可分，其发展势头好，必然是抓住了时代的脉搏。

随着中国经济体量不断增大，增速必然缓下来，而城镇化的高增速、人口的高增速也随之缓下来，整体社会经济发展模式都在深度调整和转型升级中。

也因此，除了放松“限购”政策之外，找到新动力和增长点，实现更高质量的发展，与宏观经济转型升级的新趋势结合起来，或是我国房地产业接下来的新挑战。

撰稿 / 万喆（北京师范大学教授、中国现代金融学会常务理事）

编辑 / 马小龙

校对 / 刘军