▲深圳市一改造后的青年公寓外立面。图/新华社

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。在市场特别关切的风险化解问题上，会议提出，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。

这其中，尤其需要注意的是防范化解房地产金融风险。

防范化解房地产金融风险不能懈怠

会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

一方面，要“一视同仁”满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，另一方面要严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。同时，房地产被明确放置在化解风险领域，与地方债务、中小金融机构等风险一起，显示当前风险发生和传播的链条在基本掌握的情况中。

房地产和金融的关系一向非常复杂，全球历次经济金融危机中，房地产都占据了重要位置。会议将之统一来看，强调加强风险防范，预计对于房企的中短期债务重组、保交楼与政策放松、化解相关风险工作将更加积极进行。在防范系统性金融危机的基础上，托举房地产顺利平稳过渡。

此外，加强监管、梳理秩序或是中期任务。目前金融监管和治理依旧存在薄弱点，未来或将全面加强金融监管，依法将所有金融活动全部纳入监管。从目前看，房地产业与金融系统的整个产业链交织交叠共生，其中产生的风险也往往牵涉巨大。未来加强全面监管，势必对地产行业所涉金融链条的关系正常化提供了更好的基础。

从对应措施看，中央辩证统筹举措也非常明确。一方面“积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展”。另一方面“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

这预示着，从长期看，整体房地产市场可能面临趋势性的转向。“房地产发展新模式”或将逐渐走向“市场+保障”双轨制。

值得注意的是，“三大工程建设”是构建房地产发展新模式的重点突破方向，也是未来金融支持房地产的主要领域。这也意味着，住宅单一开发模式或将向提供产业支撑、多元公共服务过渡。

▲某地中央商务区夜景。图/新华社

“先立后破”殊为关键

当然，会议要求的“统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献”，也是更好地为房地产“先立后破”做出脚注。

此前，中国房地产行业十几年的“高杠杆、高周转”模式已经到了瓶颈期。从市场看，房价连年高涨，居民家庭资产配置相对单一，致使我国经济结构和居民资产结构都不太平衡。

从房地产业看，企业的高周转始终有极限。负债规模不断扩大的结果是风险的不断累积，在城镇化高速发展一段时间后，其所带来的高杠杆将令居民承担相当高的风险。

从金融机构看，无论是房企还是居民住房类融资，都是银行等的重要投融资项。一些地方政府通过城投公司等渠道不断放大杠杆效应，为拉升地方地产价格、扩大地方投资服务，也造成了很多的灰色渠道和红色警报。

但未来中国经济的高质量发展，更多的是需要均衡和结构性优化。面对中国人口增长高峰已过等大背景，房地产业需要新的高质量发展方向、方式和方法。

因此，这次中央经济工作会议已经明确了房地产的方法是先“立”，控制好风险，保证平稳过渡，从而再“破”。方式是“完善相关基础性制度”，既要强监管，又要“一视同仁”满足融资要求，方向是“新模式”，完成转型。

可以说，当前总体形势复杂多变，中国经济已经处在转型升级的关键阶段。此时，利用辩证思维、立足经济建设为中心，同时平衡好“破”和“立”、“稳”和“进”的关系，是未来经济工作的关键。

牵涉极广的房地产行业仍然是中国经济的重要组成部分，自然也不例外。

撰稿/万喆（北京师范大学教授、中国现代金融学会常务理事）

编辑/马小龙

校对/王心