11月24日，长沙市住建局官网发布《关于优化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，明确在该市购买第二套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。此举旨在因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

长沙市住建局相关负责人表示，本次政策优化，在支持刚性住房的基础上进一步满足改善性住房需求，发挥长沙房价比较优势、城市竞争优势和宜居宜业优势，助推长沙全力建设全球研发中心城市，促进房地产转型升级、高质量发展。

进一步促进改善性需求的释放

镜鉴咨询总监张宏伟指出：“过去两年，长沙市场出现了不少商办公寓类、住宅类的大平层项目，面积段也较大。这次的政策也是针对改善性需求的释放，进一步加速此类项目的去化速度。”

今年9月22日，长沙市对部分房地产限购、限售政策进行优化，明确居民家庭在长沙购买首套房不再需要提供购房证明，住房网签备案满4年可转让。政策出台后，对促进住房合理消费、提振市场信心起到积极作用。

对于今天出台的优化政策，中指研究院长沙总经理薛玲玲分析称：“整体来看，本次长沙市政策进一步优化，有利于在支持刚性住房需求基础上，更好地满足改善性住房需求，有利于进一步释放更多购房需求，满足受二手房挤压式挂牌无法解决购房资格的改善客群需求，缓解市场大幅下滑态势，既与9月政策形成叠加效应刺激市场，同时也缓解9月政策影响持续弱化，形成政策对市场刺激的延续性，巩固企业对市场信心，更好发挥政策工具箱的优势。”

据了解，9月份长沙正式放开首套限购、优化限售政策后，对提振市场活跃度有较大的带动作用，购房门槛降低推动市内五区成交量持续上涨。2023年1-10月，长沙商品住宅成交593.0万平方米，同比上涨2.7%；成交均价14316元/平方米，同比上涨4.0%。

其中，据中指研究院数据显示，9月份商品住宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%；10月份商品住宅成交66.8万平方米，环比上涨1.7%，同比下降7.9%。10月下旬，市场出现明显回落，11月成交呈继续下滑趋势。

“长沙以往执行的是较为严格的调控政策，继优化限购限售等政策后，工具箱里还有更多调控工具，此次也是以支持改善性需求为调控方向，更有针对性。”张宏伟表示。

值得一提的是，薛玲玲指出，本次文件中“本市居民家庭”未明确范围，预期该范围包括本市户籍、非本市户籍家庭，也包括单身家庭。另外，购买三套及以上住房的限制局部开放，鼓励购买144平方米及以上改善性产品，但“限贷两套”政策仍未解除。

新房市场上行，改善型置业动力不足

据国家统计局显示，10月长沙新房价格指数环比增长0.4%，二手房房价指数环比下跌0.3%。

在房地产行业下行的周期中，长沙新房依旧保持了连续上涨35个月的态势，近三年没下跌过，跟去年同期（2022年10月）相比，长沙新房价格指数同比上涨了3.7%，仅次于成都和上海，排在全国第三位。

据克而瑞研究机构数据显示，10月长沙新房成交65.69万平方米，环比涨幅28%。同时，从长沙住宅产品成交面积来看，近三个月以来，商品住宅产品面积呈趋小化，100平方米以下产品占比逐月上升，达到8%左右；主力面积段120-144平方米的产品则反之，呈逐月下降趋势，占比为40%左右；中档改善产品144-180平方米10月成交占比扩大，220平方米以上大平层占比逐月缩小，但成交套数则有所增长。

而从价格走势来看，144平方米以下刚需刚改产品的价格走势横盘波动较小，144-200平方米改善产品的价格持续增长，而200平方米以上产品高位下滑，近3个月商品住宅市场整体均价呈逐月下滑之势。

同时，影响改善性需求释放的另一个原因是长沙二手房市场不同于上扬的新房市场，呈现房价下降的态势。尽管9月底长沙出台新政，二手房成交有所回暖，但价格持续走低。

据国家统计局数据显示，10月，长沙二手房价格指数环比下降0.3%。由于二手房的低迷，影响了“卖一买一”置换的客户，也一定程度影响改善性需求的释放。

在长沙之前，也有部分城市从面积段入手来支持改善型置业。例如，成都在9月26日发布的新政中指出，在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格，更好满足居民改善性住房需求；9月11日，苏州也出台相关政策，满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核，这意味着苏州市120平方米及以上商品住房不再限购。此外，还有厦门也取消了此前对于180平方米及以上住房的限购政策。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 卢茜