多城楼市“春意”初现，复苏能否持续？
2023-03-09 11:11
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2月份全国重点城市新房交易行情出现久违的回暖，二手房市场比新房早热。
春节假期结束后，市场恢复常态化运行，多城信贷环境也相对宽松，前期积压的购房需求加速释放，带动了2月份楼市的修复行情。其中，被视为楼市“晴雨表”的二手房，在本轮楼市复苏周期中，呈现出先于新房回温的趋势。
展望未来市场走势，业内人士认为，短期来看，部分城市或现3月“小阳春”，但市场回暖的持续，更需要居民置业信心和收入预期的恢复。
3月7日下午，在十四届全国人大一次会议举行第二场“部长通道”采访活动上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对房地产市场企稳回升充满信心。
春节假期结束后，多城前期积压的购房需求加速释放。新京报记者 段文平 摄
“春意”初现，多城新房行情现积极信号
眼看着楼市有所起色、看中的新房项目接近售罄，近期，李明（化名）出手买下杭州富阳区的一套商品住宅。在此之前，早就有买房打算的他，已在楼市观望了2年。其间，该楼盘价格基本没有变动，但对他而言，则是省下了两年的房贷利息，且接近现房销售更为安心。
这是发生在枚隆咨询机构创始人、资深地产营销人甘玫身边的一个真实案例。不仅在杭州，在甘玫的一线营销中，湖北某楼盘的一位购房者，也让其印象深刻。该购房者在2个月内一直犹豫未决，甚至走到与销售人员现场洽谈合同环节时，依然犹豫3小时未能“下定”；近期，他感觉市场已走出底部，最终选择买入。“目前楼市复苏迹象很明显，购房者看到价位合适的，成交会很快。”甘玫说。
这并非个例。实际上，2月以来，楼市回暖信号在越来越多的城市出现。甘玫负责的诸如浙江安吉、贵州毕节等三四线城市的新盘，成交量都开始回暖，“毕节项目平均每天售出10套。真没想到能翻倍完成指标。”
同样的情况也发生在江苏，多地市场出现回暖。龙湖方面称，在无锡及常州，2月份仅龙湖的案场来访总人数就超6000组，粗略统计，当月龙湖在上述两个城市的成交金额超6亿元。此外，龙湖南京多个项目客户到访增长超100%。据同策研究院统计，南京、苏州楼市均呈供销两旺的趋势，其中，南京2月份供应3086套，环比上升64%；成交5694套，环比涨幅达61%，创下自去年7月以来的新高。苏州市场同样供需两旺，2月份供应1413套，环比上升52.29%；成交4835套，环比上涨39.5%。
一线城市也不例外。以北京为例，不少销售人士反馈，市场活跃了很多，尤其是周末，收获了超预期的高人气，“我们在一线，感受很直观，2月市场显著回暖，出现了久违的小阳春。”北京一房企人士如是说。
“2月份，我们北京销量比预期多了50%-60%。以前购房者会反复比较，现在看到市场回暖后决策很快，成交率、转化率都提高了。”北京另一家房企人士表示，公司在济南、石家庄，以及环京地区的项目，相比年前，也均有所起色，“之前环京项目属于相对难卖的，目前也都带动起来了。”
市场的回暖也反馈至数据层面。整体来看，2月份全国重点城市新房交易行情出现积极信号，在经历持续20个月交易数据的下降压力下，首次逆势崛起。来自易居研究院的统计显示，2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。分城市来看，2月全国60个一、二、三四线城市，新建商品住宅成交面积分别为163万平方米、1020万平方米、822万平方米，环比增速分别为-18%、49%和70%，同比增速分别为-11%、40%和49%。
业主预期转好，二手房先于新房回温
与李明情况类似，在楼市观望1年半之久的吴阳（化名）于近期出手，但他进入的是二手房市场。
2021年7月，吴阳判断彼时楼市已达高点，加上一家三口带老人已住不下，于是他将名下北京朝阳区远洋天地小区的一套二居室出售。不同于一般置换型人群卖出房子后很快重新买入，吴阳的置换时间间隔了1年半，其间他一直边租房边持币观望。
他原计划等价格下跌到一定程度，再重新出手置换，但通过1年半观察发现，周边小区的价格并未发生太大变化。时至今年1月，他敏锐地感受到楼市有了变化：无论是新房还是二手房，市场均明显好转。于是，他果断出手，在朝阳大悦城附近买入一套三居室。
像吴阳这样早有购房计划，并在近期付诸行动的购房者不在少数。据诸葛找房数据研究中心统计，2月10个重点城市二手住宅成交62804套，环比上涨53.64%，同比上涨108.42%。从具体城市来看，2月份，杭州的增势一马当先，二手房成交6402套，环比上涨172.77%；青岛涨幅位列TOP2，环比上涨99.3%，二手房成交5411套；成都涨幅紧随其后，环比上涨87.59%，成交19061套；北京和深圳位列第四、五，环比涨幅也均超80%。
在二手房成交规模回升的同时，业主预期转好，重点城市挂牌量也呈上升趋势。58安居客房产研究院统计显示，2月全国65个主要城市新增挂牌房源量环比上涨238%，其中，上海和广州新增挂牌房源量环比涨幅超两倍，北京和深圳环比涨幅超1.5倍。纵观全国，湖州、嘉兴、惠州、昆山等城市环比涨幅超5倍。
二手房市场常被视为楼市的“晴雨表”。实际上，相比新房市场，在本轮楼市复苏周期中，二手房呈现出先于新房回温的趋势。来自易居研究院统计显示，2月全国8个重点城市（北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、厦门）二手住宅成交套数为79438套，环比增长78%，同比增长96%；观察历史数据，当前二手房成交数据创下了20个月以来的新高，即2021年7月份以来月度最高值。
板块分化，部分新房项目回暖仍需时间
春节后2月份楼市活跃度为何会回升？对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，去年12月疫情防控放开后，短期感染“过峰”，随后又经过春节假期，积压了部分需求，年后市场迎来购房需求的集中释放。除此之外，楼市经过一年多的持续调整，热点城市需求自发恢复意愿加强，加上多个核心城市此前优化调控政策，随着预期好转，市场活跃度出现回升。
贝壳研究院首席分析师许小乐也分析指出，市场的短期修复有多因素带动——春节后市场交易季节性增长、防疫政策调整叠加住房政策支持力度加码、市场观望情绪缓解、市场预期改善等，因此被疫情延迟的住房需求集中释放。
值得一提的是，市场虽有回暖，但并非“全线飘红”。“小阳春的氛围起来了，个别售楼处人也很多，但一些项目实际成交量没有外界想得那么乐观。”广州地区一房企人士如是说。
上述房企人士表示，在政策利好下，地产企稳是大概率的事，但是否意味着市场复苏还不能太过乐观。他以广州2月新房市场举例道，天河、海珠、越秀在内中心城区的一些新盘开售，周末看楼人数虽有上升，但观望的多、“落定”（交定金）的少，“市民信心仍然不足，对地产商能否按期交楼也心存疑虑。现房销售得还可以，但其他项目回暖还需要有个过程。”
甘玫的观察从侧面佐证了上述房企人士的观点。她坦言，目前比较好卖的楼盘，存在三大特点：位置好、价格合适，且接近现房，“由于对后续购买力的担忧，开发商方面不敢随意涨价，而是将重心放在提高销量上。”
在业内人士看来，部分城市交易数据增速较高，和此前抑制的需求短期释放有关，并不代表购房者购买力的完全恢复。实际上，相比于二手房市场，新房市场回暖仍需要一段时间，今年2月新房交易数据与2019年和2020年的月度平均水平相比仍然较低。中指研究院统计显示，今年1-2月，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期小幅回升2.0%，但仍处2016年以来的低位。
业内：商品房销售面积有望实现正增长
那么，展望接下来的市场，这一轮复苏能否持续？今年房地产市场整体将呈现怎样的发展趋势？
“本次总体回暖的基调已经明确，政策的确定性增强，从供给端的金融支持，到需求侧的限制性政策松绑，市场预期已逐步清晰。”58安居客研究院院长张波指出，热点一二线城市已经开始进入“小阳春”，此外，今年春节受返乡置业和政策利好等因素叠加，部分三四线楼市也出现一定的回暖，但可持续性相对较弱，市场的持续性复苏还需要一定时间。
“局部地区的‘小阳春’是可以持续的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称，每个城市都有其成交量“荣枯线”，即楼市强弱与否的分水岭。从今年大势来看，一二线城市以及部分三四线城市会率先复苏，最早体现在目前的“小阳春”上，从2月中旬开始，预计可持续到4月份，成交量持续复苏，达到荣枯线以上。随着成交量的恢复，价格预计会延后2个月左右企稳。整体来看，楼市较强劲的城市，预计上半年成交量逐步恢复，下半年价格稳中有升。
杨红旭上述判断的背后逻辑在于：多数一二线城市和长三角东部地区，从2021年下半年开始降温，而中西部一些中小城市降温时间更久，楼市调整基本到位。去年以来中央及地方多轮利好政策支持房地产，今年以来多城继续松绑调控，加上信贷环境宽松，整体来看，房地产外部环境已基本企稳。
而陈文静认为，短期来看，部分城市或现3月“小阳春”，但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。不同能级城市间分化情况或更加明显，其中，核心一二线城市市场情绪修复节奏较快，多数三四线城市仍面临调整压力，市场或延续调整态势。
从2023全年来看，陈文静指出，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。
新京报制图/许英剑 数据来源：CRIC、易居研究院、诸葛数据研究中心
【声音】
邹琳华：回暖能否持续还需继续观察
目前，房地产市场上关于回暖的声音很多，从数据上来看，成交量确实上来了，原因主要是之前压抑购房需求的累积效应，加上对于刚性和改善性需求的支持，需求得以集中释放。尤其是春节后的第一个月，每年都会有成交量的放大。
但是，这种成交能否持续放大？能够持续多久？目前还是在观察阶段，不便于很快下结论。
楼市量增价稳，相对理性
从历年成交来看，一般是春节后的一两个月，会有一个比较大的成交量。不过，从今年年后的第一个月数据看来，并没有超过往年很多。以北京为例，今年2月份，二手房网签约1.53万套，而去年春节后的第一个月，成交量近1.58万套，前年是2.2万套。可以观察到4月下旬至5月份，如果成交量下来了，或者是价格没有上涨，这波行情基本就结束了。
目前，由于成交量确实有所上涨，再加上中介、房企的宣传，导致部分购房者较为焦虑，到底要不要买房？如果是有真实需求的购房者，又做好了资金准备，现在可以去买，没问题，因为量虽然上来了，但是房价并没有明显的上涨，目前的买房氛围还是相对理性的。如果是用来投资，身上没有太多钱，就急冲冲地“杀”进来，倘若到时候资金链断裂，就麻烦了。
这一轮成交上涨背后，有前期积压需求的释放，也有政策刺激的原因。接下来的政策如何走，整体上还是支持刚性、改善性住房需求，但是具体来看，是由市场形势驱动的。如何调整、调整的“度”是什么，因城施策、一城一策甚至是一区一策，每个城市楼市复苏程度不同，政策调整的“度”也不同。
建议下调存量房房贷利率
如果说工具箱还有哪些政策可用，降低存量房贷利率是一个很重要的手段，目前首套房贷利率已经下降不少，但是存量房贷利率还很高，这部分贷款的量很大，购房人还贷压力大，所以出现了提前还贷的现象，实际上是不利于市场稳定的。存量房贷利率应该调整，但是否会调整，这不确定，对于银行来说，这是优质资产和业绩支撑。
在限购政策方面，现在很多城市还有限制，这方面存在一些优化的空间。在限贷政策方面，我们也看到，去年很多城市优化了“认房又认贷”政策，调整了对于二套房的认定标准，部分购房者拥有了首套房资格，这方面今年还可能会继续调整。
“认房又认贷”，这是楼市特殊状态下采用的特殊调控手段，目前以复苏为导向下，就没要采用非常规手段了，由市场主体自己选择。
至于北京是否会优化“认房又认贷”，还不好说。因为北京的房地产市场有了好转，房价有轻微的上涨，没有了优化的压力，就没必要采取进一步的措施。我认为，政策优化的概率并不大。
□邹琳华（中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长）
【去年以来楼市宽松政策一览】
下调LPR
去年以来，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），在三次下调后，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
差别化信贷
首套房差别化信贷可谓政策调整重点，继去年首套房贷利率下限减20个基点、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限后，今年1月，央行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
退个税
为了推动换房交易，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
放松限购
据不完全统计，去年以来超百条限购优化政策发布，包括郑州、兰州、成都、徐州、西安、武汉、南京、佛山、苏州、东莞、扬州等40个左右的城市，主要围绕缩小限购区域、降低购房资质和门槛、放宽多孩家庭和老年家庭限购等。
松绑限售
继去年多个城市取消或缩短商品住房限售年限后，今年，这一政策继续成为地方楼市调控的方向之一，诸如常州取消新建商品房2年限售期限，扬州取消二手房限售，惠州商品住房限售年限从3年减为1年。
优化限贷
包括驻马店、宜春、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个三四线城市，以及郑州、兰州、天津、南京、杭州等重点二线城市，优化“认房又认贷”政策，调整首套房认定标准。
降低首付比
去年以来，玉林、菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、温州、南通、昆明、南宁、北海、防城港等城市，部分商业银行下调首付比例，诸如有的首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%或者是40%。
降低房贷利率
地方持续降低首套住房房贷利率，截至目前，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。
带押过户
为了盘活二手房市场，多个地方试行“带押过户”，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡等地陆续推出该政策。
公积金新政
去年以来，住房公积金的调整辐射面广、动作频繁，全年约有180个城市发布公积金政策，包括降首付、提高最高贷款额度、优化公积金提取等。此外，超过30城推行“一人购房全家帮”。
购房补贴
去年以来，珠海、保定、长春、惠州、南充、徐州、辽宁、广东、温州、洛阳、日照等多地发布购房补贴政策。
表格内容由新京报记者整理。
新京报2023年3月9日“两会经济策”《有效监管与有序复苏 房地产调控平衡术》。
新京报记者张晓兰 段文平
编辑 杨娟娟 校对 贾宁
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