租得起与住得好 破局青年人的租房痛点
2022-11-22 09:41
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今年上半年，在重点50城中，北京租金收入比为28.8%，位居第二。
“我想一个人住，就咬咬牙租了个一居室，每个月租金4300元，几乎占去了工资的三分之一左右。”李力（化名）居住在北京南四环附近，不过，庆幸的是，过去几年，房租几乎没涨。
根据有关调查显示，在大城市，有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题。对于这群人，尤其是刚毕业的大学生来说，房租成为生活中重要的成本支出，承受着较大的经济压力。
随着长租公寓爆雷后，市场进入盘整期，各种限制租金大幅上涨的政策出台，以及大量低于市场价的保障性租赁住房（简称“保租房”）供应，租金水平日趋稳定。那么，过去几年来，北京的房租呈现怎样的走势？房租在收入中的占比又是多少？对于青年人来说，如何实现“住得好、租得起”的需求？
租金水平日趋稳定
衡量一个城市的租金水平以及租房者租金承受力的一大指标是租金收入比，即租金在收入中的占比。一般情况下，租金收入比越高，租房者的负担越重。
诸葛找房数据研究中心发布的《2022上半年重点50城租售比调查研究报告》显示，今年上半年，重点50城租金收入比为13.16%，较2021年回落1.48个百分点，也就是说租房的压力有所减轻。其中，北京租金收入比为28.8%，位居第二。接近30%的租金收入比，意味着租房者租房成本依然较高、生活压力较大。
值得关注的是，在住房品质相对较高的集中式租赁住房方面，租金收入比更高。在ICCRA住房租赁产业研究院（简称“ICCRA”）统计的10个住房租赁热点城市中，2022年，北京租金薪酬比约为46%，位居第一。这说明租房成本较高，同时也可以看出，部分青年人尤其是“95后”更愿意花较多的成本租更好的房子。
除了租金收入比外，租房者较为敏感的另一个点是租金的涨跌，尤其是在疫情之下，收入不稳定，租金的上涨更为敏感。
不过，从过去四年北京居民收入和租金的走势来看，基本一致，租金水平保持稳定。根据北京市统计局数据，2019-2022年北京市居民人均可支配收入呈现逐年递增趋势，但增长速度相对波动幅度较大。受首波疫情影响，2020年北京市居民人均可支配收入同比增速下降明显，由上年的增长8.7%降至2.5%。随着经济的逐步恢复，2021年北京市居民人均可支配收入同比增速上升至8%。2022年由于疫情多次偶发，前三季度北京市居民人均可支配收入同比增长3.7%，增速有所放缓。
在租金方面，2020年首次疫情后，北京住房租赁市场租金明显下行，经过两年的平稳回升，租金水平基本恢复至2019年平均水平，整体市场表现平稳。
据我爱我家的租房数据显示，由于疫情影响，我爱我家2020年北京区域整租住房每平方米平均租金止增转降，同比下跌5.2%；2021年，平均租金同比涨幅略高，但仍保持在5%以内；2022年1-10月每平方米平均租金同比上涨1.2%，涨幅较低。链家的数据也显示，2020年全年，北京租金呈现下跌趋势；2021年在一季度继续下跌后回正至今年三季度。
租得起、住得好
随着租赁产品供应、居住需求的多样化，北京租赁市场的结构以及人们的租房特点也发生着显著变化。
根据ICCRA统计，截至2022年10月，北京租住的房源类型仍以个人房东出租房源为主，占比达到60%。不过，分散式的品牌公寓占比已经达到25%，约有15%的青年人租住在集中式品牌公寓中。
90年的奇期（化名）可谓是过去十年北京租赁市场大发展的见证者。从最早以三四百元的价格租住在城中村到搬入高层的二手小区，从居住环境较差的老破房到直接拎包入住的长租公寓，奇期的居住品质与租金都在“增长”。“在租金可接受的范围内，可以高一点点，我选择租赁品质相对较好的房子。”奇期说，最近5年，我都是租住在由机构运营的分散式品牌公寓里。
何为分散式长租公寓？机构从分散的房东手里获得房源，经过标准化改造或装修后，再出租给租客。奇期也对比过此类房子与周边普通房源的价格，“会贵上个几百，但是品质提升了，且找房省时、住着省心。”在业内人士看来，长租公寓契合青年群体的租房需求，装修风格年轻化，干净整洁，家具家电网络齐全，还提供保洁、维修服务，这种服务提升了入住体验，让青年人才们没有后顾之忧。
事实上，对于长租公寓市场来说，经历了过去几年的爆雷与盘整，已经进入到理性的新阶段，进一步推动着整体租赁市场的健康、平稳发展。
数据显示，2022年1-10月，我爱我家北京区域长租公寓整租每平方米租金同比微涨0.6%，整租套均租金同比微涨0.2%。总体来看，租金水平与上年同期相差不大，租金波动幅度较小。
纳“保”与降租
在分析人士看来，随着保租房这一新型房源的逐渐入市，北京的租金水平以及青年人的租房成本有望进一步下降。
保租房的诞生与大规模发展主要是为了解决青年人、新市民的租房问题。“十四五”期间，北京计划建设筹集保租房40万套（间），重点保障新毕业大学生、城市运行服务保障人员等群体。
需要指出的是，在保租房价格上，政府进行了限制。根据2022年3月份发布的《北京市人民政府办公厅印发〈北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案〉的通知》，要合理确定租金。按照租户可负担、企业经营可持续的原则，引导企业建立科学合理的租金定价机制。保障性租赁住房项目租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金水平。企事业单位利用自有土地建设的保障性租赁住房项目，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。
今年4月，北京启动了首批保租房青年公寓试点项目。11月3日，平乐园试点项目在首批入住后再次启动配租。该项目位于朝阳区劲松地区，距离合生汇商场及地铁九龙山站约300米，周边配套设施齐备。该项目共计206套、489间房源，为85-95平方米的两居室以及104平方米左右的三居室分租房屋。
在价格上，每间月租金最低约2600元，最高不超过4800元，租金押一付一，包含物业费、家具家电租赁费、供暖费及网费。项目首层配备共享休闲区，配备运动健身区、书吧阅读区、共享会客区、休闲娱乐区四大功能区，可以满足青年人“吃住行娱学”等需求。租金实行动态调整。
记者查询机构租赁平台，九龙山地铁站附近首城国际中心的90平方米左右的两居室，每套月租金在9000元-11000元左右。对比来看，保租房青年公寓试点项目的价格明显低于周边。
在政策鼓励下，不少长租公寓也将旗下租赁住房项目纳入保租房体系，进一步降低了租金水平。从已纳保项目的平均租金水平来看，ICCRA根据各品牌在全国的平均数据统计，“纳保”后的租金平均下降10.18%。
新京报2022年11月22日产经周刊《北京青年租房图谱》。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 杨许丽
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