我家门前│社会资本参与改造老旧小区原来也能这么宜居

新京报记者吴婷婷徐美慧李欣侗周博华王方杰编辑刘梦婕

2022-09-28 21:01

北京深读

王金霞居住地：朝阳区劲松北社区居住时长：44年谈变化：道路平整了，花园更美了，小商贩搬进了门脸房，便民设施一应俱全。不出社区，衣食住行都能实现。

早上7点半，家住劲松北社区的王金霞给邻居邓秀云发微信，相约一起去小区里的“美好邻里大食堂”吃早餐。一屉现包现蒸的鲜肉小笼包，一碗鲜香的豆腐脑、一碗热气腾腾的豆浆，两个人花十多块钱就能吃饱。

劲松北社区建于1978年，是北京第一批成建制现代化住宅区。然而，在岁月的洗礼中，小区基础设施变得老旧、服务功能逐渐缺失，给居民生活带来不便。在劲松街道，像这样的老旧小区还有不少。

2018年起，劲松街道率先在劲松北社区试点，引入社会资本，探索出老旧小区改造的“劲松模式”。如今的劲松北社区，道路平整宽敞，卫生院、理发店、食堂、菜站等便民设施一应俱全，不出社区，衣食住行就都能实现。

9月16日，劲松北社区，王金霞拿着改造前的老照片，在美好会客厅前拍照。新京报记者王飞摄

51项改造问题，均由居民拿主意

面向劲松西街的大门上，“劲松北社区”五个金色大字苍劲有力，下方还有书写者的落款。王金霞骄傲地说：“这是我们社区居民自己写的，藏龙卧虎的邻居可多了。”

王金霞在劲松北社区住了四十多年，是这里的第一批住户。“别看现在咱们这道路宽敞又平整，以前可不是这样。”王金霞依然记得社区原来的模样，“路坑坑洼洼的，使用轮椅的老年人出行特别不方便。那会儿游商也特别多，摆地摊的、卖菜的、卖水果的，各种人都有，铺面也都破破烂烂的……小区缺乏管理和规划，生活环境和质量跟那些好小区没法儿比。”

劲松北社区改造前。劲松街道供图

在劲松街道，像这样的老旧小区还有不少，它们普遍存在无物业、少配套、缺管理等“通病”。为了从根本上解决传统老旧小区的治理难题，2018年起，劲松街道以劲松北社区为试点，率先尝试引入社会资本参与老旧小区改造，从前期的设计、规划、施工，到后期的物业管理，全流程参与。这一模式也被称为“劲松模式”。

“社区改造的第一步就是征集居民意见。”劲松北社区党委书记陈波说，“我们社区有43栋居民楼，3605户居民，接近40%是60岁以上的老年人，37%是流动租房的年轻人。”陈波回忆，仅考察需要增加的便民业态，他和同事们就先后走访了2380位居民。

经过走访发现，老年居民呼吁配备菜站、理发店、老年餐桌等，年轻人则希望增加社区健身房、代收快递等服务。不同年龄层，需求也不尽相同，如何做到统一？陈波说：“既然我们社区老年人占比很大，那么首先要尽量满足老年人的需求，先让老人们过得舒心、高兴。”

除了走访居民，劲松北社区党委还成立了由党员干部、居民党员代表等40余人组成的议事小组，创新“专业设计、居民评选、政府把关”的评选流程，方便改造方案随时微调优化。

王金霞就参与过改造启动前的多轮居民讨论会，“我们讨论得很细致，比如说晾衣杆放置在哪儿最合适，社区花园怎么改，服务项目应该保留哪些、提升哪些，大家各抒己见。”

经过和居民的充分交流沟通，社区改造共涉及停车管理、安保措施、景观调整、灯光布设、加装电梯等21大类51项民生问题，每一项都由社区居民拍板拿主意。

劲松北社区公园廊架和健身步道改造前后对比图。劲松街道供图

留下“老朋友”，继续服务陪伴居民

改造成果显而易见，劲松北社区彻底换新颜。

门脸房修葺一新，并用艺术色块进行装饰，为老旧小区增添了时尚色彩。曾经坑坑洼洼的路面全部填平，两侧便道上设置了木质座椅，座椅一侧还特意装了扶手，方便老年人起身。占道经营的小商贩没有了，居民们把卖水果蔬菜的商户“请”进了宽敞整洁的便民生活超市，配钥匙的、家政保洁等也都有了崭新的店面。改造后的商铺、小卖铺，都被居民赋予了“美好”二字。

在小区大门附近极醒目的位置，就有一家“美好理发店”。以前这里是售卖空调的门脸房，后来因为生意不好索性关了张。从资料照片上可以看到，门脸房的防盗栏锈迹斑斑，墙面上有不少瓷砖脱落，就连屋顶都覆着一层黑灰。经过升级改造，这间曾经破败的门脸房，如今变成了居民乐于光顾的理发店。

以前售卖空调的门脸房，改造后变成了美好理发店。新京报记者王飞摄

上午9点半，店老板申立柱站在门口，一边忙着清扫落叶，一边提醒进店的顾客扫码测温。王金霞说，申立柱和妻子是居民的“老朋友”，在社区经营理发20多年了，“以前老板两口子在社区的另一个地方给大家做头发，后来社区要进行升级改造了，大伙儿舍不得他们，就一起向社区反映情况，要求留下这家理发店。”

社区改造启动前，陈波收到了一封100多位居民的联名信。“大家都想留住这理发店，居民们觉得理发离不开它，尤其是老年朋友。”陈波回忆说，收到信后，社区当即决定和居民们一起留下“老朋友”，并在社区为理发店找了一间位置最好的门脸房，方便居民们去理发。

理发店留了下来，环境也比以前更好了。店里“麻雀虽小，五脏俱全”，洗、剪、吹、烫、染，甭管想做什么发型，申立柱夫妻俩都能搞定。申立柱说：“在社区20多年了，跟居民都很熟。现在环境比以前好多了，我这生意也更加红火。”一般来说，上午九十点钟，很多理发店都还没营业，但“美好理发店”里已经来了两位烫头发的居民，还有一位正在剪短发的女士。久居社区，申立柱也摸索出了居民们的时间规律，“年纪大的顾客，大多上午过来，早上8点半开门就有居民来了，傍晚以后上班族比较多”。

对于王金霞和她的社区舞蹈队来说，“美好理发店”帮她们解决了大麻烦。“队员们对自己的形象要求都很高，而且经常要出去比赛，总得需要做头发。要没这理发店，我们老年人就得去外面的美发厅，路程远，价格还贵。”

和申立柱一样留下的“老朋友”，还有那些陪伴居民多年的花草树木。

9月16日，劲松北社区，改造后的社区公园。新京报记者王飞摄

在社区公园，一个圆形的镂空花架下，老人们正坐在木椅上聊天，花架内，有一棵繁盛的紫藤。王金霞说，这紫藤在社区建设之前就有了，少说也有五十多年的历史。紫藤的枝蔓恣意生长，树冠像一把厚实的绿伞给居民们带来阴凉。虽然现在不是紫藤花盛开的季节，但是片片绿叶仍给人们带来惬意。

“社区改造前，居民们也达成了共识，就是要保护好这棵紫藤。所以在改造过程中，施工方专门给紫藤设置了更加坚实、美观的花架。”王金霞说，夏日里，居民们喜欢到紫藤下纳凉、休憩，等到紫藤花开了，这里更是成为大家拍照的热门点位。

9月16日，劲松北社区，王金霞（右）和邓秀云（左）在社区公园的紫藤前拍照。新京报记者王飞摄

迎来“新朋友”，吃饭方便也安心

劲松北社区改造后，还有一批“新朋友”进入小区为居民服务，其中最受欢迎的当数“美好邻里大食堂”。大食堂的前身是一个破旧的自行车棚，经过整体化改造，一半继续留作车棚，供居民停车，另一半就改造成了社区食堂。

“平时就我一个人在家，做顿饭一个人根本吃不完，熬一锅粥总熬多。”王金霞说，社区食堂解决了她吃饭的大问题，“早上半屉包子、一碗豆浆，肯定能吃饱。中午过来吃份水饺，便宜又卫生，我自己还不用做饭，多方便啊。”

社区食堂提供的餐食品类不少，有15元一碗的牛肉面、12元一碗的西红柿鸡蛋面，还有价格从15元到20元不等的套餐，现包现蒸现卖的水饺从15元到20元不等。早餐的品种也很丰富，小笼包、豆腐脑、炒肝、小米粥、油条、油饼……应有尽有。

王金霞和邓秀云是食堂的常客，和厨师、服务员都成了老朋友。一进餐厅门，王金霞像回到家似的说了句：“小林，来份儿猪肉大葱水饺，鸡蛋汤来一碗。”“好嘞，王阿姨，您先坐着，这就好。”服务员小林热情回应着。

王金霞和邓秀云之所以喜欢到这里吃饭，主要看中的是餐厅食材放心、环境干净。“就拿这包子、饺子来说，都是手工现包，不像有的餐馆给顾客上的是速冻的。”王金霞说，周末孩子们都回家了，她也喜欢到这里买上几份水饺，用餐盒带回家给孩子们尝尝。针对那些上了年纪、腿脚不方便的居民，餐厅还提供送餐服务，一个电话，服务员就把热腾腾的饭菜送到居民家中。

劲松北社区居委会和“美好邻里大食堂”改造前后对比图。劲松街道供图

新增“首开模式”，多种办法改造老旧小区

引入社会资本参与老旧小区改造，让劲松北社区尝到了甜头，今年3月，朝阳区劲松三到六区综合整治项目开工，同样采用的是政府和社会资本共同投资的方式。改造项目包括架空线入地、路灯布设、增设儿童娱乐设施和充电车棚、修补残疾人坡道、增厚公园绿化带、添加晾衣杆等。到今年年底，社区的公共设施、绿地养护等将焕然一新。

劲松街道办相关负责人介绍，这次成立了由街道办、社区、改造方、居民代表四方成员组成的改造领导小组，每个改造项目的确定，都经过了居民的反复讨论和决策。此前，改造领导小组召开了10多场居民议事会，深度访谈40多位居民，发放3000多份问卷。街道还设置了4个线上意见箱，并开通1条改造专线，接听300通电话。未来，老旧小区里的闲置空间将被改造成社区会客厅、便民菜站、便利店、老年餐桌等设施，弥补公共服务短板。

如今，“劲松模式”不仅让居民得到了实惠，更是成为了全市老旧小区改造中的“明星办法”，起到了抛砖引玉的效果。记者了解到，在距离劲松北社区数公里之外的光华里5号楼、6号楼，率先尝试了“党群同心、政企联动、成本共担”的危旧楼改建新模式，成为全市首个危旧楼房改建试点项目，这也被称为“朝阳首开模式”。

通过改造，崭新的楼房在原址上重建了起来，户数和楼层都不变，街坊四邻住进了新家，也都还是那些老邻居，以前两家合用厨卫，现在每家都有了自己的独立厨卫，居住条件改善了很多。

随着“劲松模式”“朝阳首开模式”的不断推广，过去五年，朝阳区完成了老旧小区综合整治项目97万平方米。