原住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹。

中央经济工作会议首次提出，要解决好大城市住房突出问题。如何解决这一问题？展望2021年，如何看待房地产市场的走势和调控政策取向？新京报围绕这些问题采访了原住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹。

在秦虹看来，中央提出解决好大城市住房突出问题，这个突出问题主要是指年轻人、新市民在大城市住房支付压力大的问题。解决这一问题，要大力发展政府保障性住房和租赁住房。“不过，我国自城镇住房制度改革以来，住房供应以销售为主，发展租赁市场需要一系列政策的创新和突破。”秦虹指出。

对于2021年的房地产市场的走势和调控政策取向，秦虹认为，未来中央或将以较大政策力度支持租赁方面的高质量发展，来解决城镇化新市民进城落户居住问题。同时，未来防范房地产市场风险的一系列政策制度将继续坚持和完善，行业需要有所准备。

从更长时期的角度看，秦虹认为，中国经济增长依然会为房地产这个载体提供非常好的外部环境。“十四五”时期房地产市场的机会将聚焦五个点：聚集城市内涵发展的城市更新、人口和产业流入的都市圈发展、高人口基数下的县级市、以整合资源为特征的新型地产、满足美好生活的完整和健康社区。

对于近期备受关注的房地产税问题，她认为，房地产税要依法实施、体现地方税种和不采取一刀切政策的推出机制，时机问题最关键的还是第一步，先看立法情况才能决定。

“解决大城市住房难问题要大力发展政府保障性住房和租赁住房”

新京报贝壳财经：中央经济工作会议首次提出，解决好大城市住房突出问题。在您看来，如何解决这一问题？

秦虹：中央提出解决好大城市住房突出问题，这个突出问题主要是指年轻人、新市民在大城市住房支付压力大的问题。

大城市住房难是个世界性的普遍问题，我认为解决办法有两个：要大力发展政府保障性住房，让有住房支付困难的家庭可以便宜获得在大城市居住的机会。采取这个办法最典型的国家是新加坡，新加坡有82%的家庭居住的是政府组屋（即组合房屋）；我国是大量建设保障性租赁房，除了建设保障性住房外，货币补贴也是保障的重要方式。

另一个办法就是要大力发展租赁住房，让年轻人和新市民居住在可支付得起的租赁住房中。这方面比较典型的国家有德国，大约有一多半的家庭是通过租赁解决住房难题。所以中央强调发展住房租赁，给出的政策路径是非常清晰的，一是要高度重视保障性租赁住房建设，二是要加快完善长租房政策，三是土地供应要向租赁住房建设倾斜，四是探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，五是要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，六是要规范市场行为，对租金水平进行合理调控。不过，我们也要看到，我国自城镇住房制度改革以来，住房供应以销售为主，发展租赁市场面临着土地来源、金融支持、投资者回报、需求者是否欢迎等诸多难题，需要一系列政策的创新和突破。例如，租赁住房的最大优势是可以职住平衡和满足教育需求，所以能否在就业量大的地方提供租赁住房、让租房者能享受基本公共教育就非常关键，如果还要满足可支付性，那么低价土地、低成本的融资机制和政府支持就十分重要，这一切都是挑战。

“‘十四五’时期城镇化依然是支持中国经济内需和经济发展的重要引擎”

新京报贝壳财经：展望2021年，你如何看待房地产市场的走势和调控政策取向？

秦虹：关于明年的房地产调控政策取向，通过学习中央文件，我认为一是要坚持“房住不炒”的定位，稳定房地产市场的发展，整个房地产行业、全产业链都要贯彻“房住不炒”。

二是树立底线思维，防风险。房地产的风险是国家整体风险安全中最重要的一环，今年8月份要求的“三限、四档、两观察”的房地产企业融资和拿地的调控政策，都是在为防风险做准备。未来防范房地产市场风险的一系列政策制度将继续坚持和完善，行业需要有所准备。

三是面向新市民大力发展租赁。“十四五”时期城镇化依然是支持中国经济内需和经济发展的重要引擎。未来中央或将以较大政策力度支持租赁方面的高质量发展，来解决城镇化新市民进城落户居住问题。通过以上政策措施，可实现明年房地产市场的平稳健康发展。

“中国经济增长依然会为房地产这个载体提供非常好的外部环境”

新京报贝壳财经：从行业角度看，你如何看待在“十四五”期间房地产业的发展机会？

秦虹：“十四五”时期房地产市场的机会将聚焦以下五点：一是聚集城市内涵发展的城市更新。城市更新是解决城市发展过程中所出现的经济、社会、文化等等一系列问题的非常重要的举措和手段。未来中国的城市更新面临着巨大的空间，主要表现在三个方面：第一，城市中大量的低效经济空间有待开发和升级；第二，老旧小区和基础设施改造的需求大幅度的提升；第三，产业更新迭代对城市空间提出了新要求。

二是人口和产业流入的都市圈发展。中国的城镇化整体超过了60%，城市化进入了中高级发展阶段，出现了以城市群和都市圈为主体空间形态的新格局。未来房地产发展的机会的重要方向将聚焦于产业和人口流入快的都市圈，这也回归了房地产作为城市载体的本质。

三是高人口基数下的县级市。随着城镇化的推进，高人口基数的县级市城镇化的潜力依然较大。随着一些人口基数大的县域经济基础设施投资、公共服务投资力度的增加，一定吸引更多农民愿意到当地县城进城落户。除了都市圈之外，人口规模大的县级市随着城镇化率的提高将是人口红利大的地方，所以这些城镇化潜力大的地区值得关注。

四是以整合资源为特征的新型地产。这个范围比较大，它涉及到房地产业转型的发展。如新一代的产业园不只是办公楼、工厂、仓库，而是复合业态产业的发展，有居住、有办公、有生活、有休闲、有教育等等丰富业态，将带来巨大的人流和产业的集聚，并留住人。

五是满足美好生活的完整和健康社区。未来社会所需要的居住产品，不仅仅是住房单一的业态，同时也要具备大量满足居住生活的服务，对绿色健康要求增大，这就要求开发企业未来在投资过程中把服务和配套生活所需要的业态组合起来，为行业提供更多满足美好生活需要的绿色健康居住产品。

总而言之，预计至2035年中国经济总量和人均GDP比2020年要翻一番，中国经济增长依然会为房地产这个载体提供非常好的外部环境，这是房地产发展很好的机遇。但是，“十四五”时期中国的经济增长也同样遇到了挑战，老龄化的出现以及劳动力人口占比的下降会对房地产市场产生很大的影响，同时供求格局，无论是地域、结构、产品的品类都和过去发生了很大的差异，对房地产企业来说都是较大的挑战。只有积极应对转型、看准趋势、提升自身的产品力、具有抗周期能力的企业未来才会更好地发展。

“房地产税不采取一刀切政策的推出机制”

新京报贝壳财经：2020年12月23日，财政部部长刘昆在人民日报发文指出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。而在近期，学者宋晓梧也建议，“十四五”期间稳妥开征房地产税、研究开征遗产税赠与税。您如何看待房地产税的推出时机？

秦虹：实际上，早在2017年12月20日，当时的财政部长肖捷就在人民日报撰文称：“按照立法先行、充分授权、分步推进的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”。时隔三年后的今年12月，新的财政部长又再次重申了房地产税开征的原则，一字不差，充分表明了政府对这个问题的态度。我理解，这个立法原则已表明了房地产税要依法实施、体现地方税种和不采取一刀切政策的推出机制，时机问题最关键的还是第一步，先看立法情况才能决定。

新京报贝壳财经记者 侯润芳 编辑 岳彩周  校对 刘军