当下，对于青龙湖板块发展前景的争论一直未曾停歇。一方认为青龙湖自然资源得天独厚，加之价格亲民，所以房源销售压力不大；另一方则认为青龙湖地处偏远，房源供过于求，去化难度较大。

这个区域发展现状究竟如何？区域内产品各有何特点？带着这样的疑问，新京报记者以购房者的身份走访了青龙湖及地处该片区的几大热门楼盘。其中，金地·大湖风华凭借低总价、精装修的特点，吸引不少买房人前来一探究竟。

小三居得房率约90%

新京报记者在金地·大湖风华售楼处发现，89平方米的洋房产品受到较多购房者的关注。在89平方米户型的样板间内，前前后后来了好几组看房者，有年轻的夫妻，也有两鬓斑白的老者，更有三代人齐齐出动的。

销售人员引以为豪地说，“叠拼产品为毛坯交房，而洋房产品为精装修交房，总体来说性价比更高。

据销售人员介绍，金地·大湖风华项目地处西六环外，距离青龙湖仅有500米。该项目属于房山区，总占地面积约4.8万平方米，容积率为1.6。该项目内共有23栋住宅楼，南侧的6栋楼均为叠拼别墅，1层、2层为下叠，3层、4层为上叠。下叠带地下一层和花园，总面积在210-220平方米，总价在700万元左右；上叠带阁楼，总面积约为140平方米，总价在520万元左右。

图为该项目沙盘。项目共包含23栋楼，其中包含17栋洋房和6栋叠拼别墅。

项目内的其余17栋楼为洋房，一层均为下跃，面积在180平方米左右，总价在520万元左右；顶层为顶跃，建筑面积在143平方米左右，赠送41平方米的露台，总价在530万左右。此外，还有少量67平方米的一居户型。“除了这三种户型之外，洋房内的主力户型为89平方米的三居室。单价37000元/平方米,包含了所有的精装修、新风系统和智能化家居系统，折合下来总价在330万左右。” 销售人员说。

值得注意的是，记者在参观样板间时观察到，叠拼别墅产品中，下叠户型比较方正，首层层高为3.6米，外侧为厨房、卫生间、餐厅，内侧设置有一间卧室；二层有两间卧室，南向的主卧套间面积达到26平方米，空间较为宽裕。而不足之处在于其并未设置安装电梯的空间，且卫生间为暗卫。

在洋房产品中，89平方米户型是三室两厅一卫，主卧、客厅均朝南，两个次卧朝北，明厨明卫。除精装修之外，该户型的另一个特点是其得房率高。销售人员对记者解释到，“一般来讲，80多平方米户型的客厅多为16平方米-17平方米。我们的89平方米户型赠送一个小阳台，使客厅面积达到约21平方米。原本该户型的得房率约为83%，加上赠送的部分阳台面积，得房率可以达到约90%。”

由洋房的89平方米三居室以及67平方米一居室户型图对比可知，两个户型结构非常相似。

67平方米的一居户型与89平方米的三居户型格局相似，不同点在于该户型将89平方米的三居室中两个北向的次卧改为一个17平方米的观景露台。“因为这个户型只有48套，单价为39000元/平方米，虽然较89平方米户型单价更高，但总价仅为260万-270万元，所以比较抢手。”

拿地成本低，洋房精装交付

销售人员介绍说，作为青龙湖区域内唯一一个洋房精装交付的项目，因为拿地成本较低，所以在同样的价格区间内可以提供更多的附加值。

记者查询得知，金地·大湖风华所处宗地为房山区青龙湖镇FS16-0201-0013地块，出让时间为2018年7月。彼时，首开+保利联合体、金地、万科等多家房企为竞得该地进行了激烈角逐，最终，金地以17.5亿元斩获该宗地，溢价率达到约41.13%。

出让公告中规定，该宗地中商品住房销售均价不超过37245元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过39107元/平方米（含全装修费用）。此限价标准与2017年6月拿地的龙湖是一致的。但龙湖的项目体量更大，拿地总价款更高，加上12%的自持面积，每套住宅分摊的成本也相应提高了。在区域供应逐步增加、同质化日趋严重的当下，发掘特质成为使一个产品脱颖而出的突破口。如果说由龙湖操盘的熙湖悦著以其园林景观设计见长，那么金地·大湖风华的洋房精装交付就是其最大的“卖点”。

周边交通、教育、医疗配套仍待完善

金地·大湖风华所在位置紧邻熙湖悦著，其北侧是由首开开发的熙悦观湖，不到1公里处坐落有燕西华府。居住区的集群很大程度上会催生各类配套的出现。就目前的情况来看，该项目周边交通、教育、医疗资源尚在规划中，距离项目最近的娱乐设施仅有青龙湖水上游乐园一处。

项目销售中心展示的区位图显示，该项目紧邻青龙湖。

从规划上看，该区域内有多条道路处于建设中或规划中的状态。据介绍，项目南侧的东环路在修建完成后可直接连通至小区门口，驾车从东环路行驶至良坨路便可直接抵达六环；同时，京良路二期正在修建中，开通后可直接连通至长阳商圈。

而在公共交通方面，该项目附近仅规划了地铁14号线西延长线一条线路，且项目本身距离规划修建的青龙湖地铁站有1.5公里，距离稍远。目前地铁14号线的总站为张郭庄站。虽然该项目承诺提供班车服务，但乘坐班车到地铁张郭庄站至少需要25分钟，多次换乘的出行方式确实给交通便利度打了折扣。

在教育配套方面，项目附近目前坐落有北京市第十三中学青龙湖分校，青龙湖镇小学和青龙湖镇中心幼儿园，此外，该片区内还规划引入黄城根小学，教育资源尚在完善中。

医疗配套方面，该项目周边仍显发力不足。除南侧一块尚在规划中的医疗配套用地之外，其附近尚未规划具有规模的医疗配套。从项目规划图上看，金地·大湖风华仍需依托直线距离5.7公里外的良乡医院以及仍在规划建设中的三甲医院。

即便如此，记者在探房过程中获得反馈，亲民的价格无疑是吸引许多购房者来青龙湖置业的重要因素。

新京报记者 赵昱 摄影 赵昱 寇德娜 编辑 武新 校对 李铭