“如果论住宅销售规模，我们比不了碧桂园，论商业地产开发，我们比不了万达，经过思索和尝试，转型文旅产业方向，我们有可能实现弯道超车。” 新华联文化旅游发展股份有限公司（以下简称“新华联文旅”）董事长苏波表示。

基于文旅产业的布局，新华联文旅弯道超车取得了初步成效。2018年，新华联文旅实现利润总额为18.97亿元，同比增长62.22%；归属上市公司股东净利润11.86亿元，同比增长40%。

销售首次进入百亿俱乐部

2018年度，新华联文旅按上市公司会计口径确认的营业收入为140.01亿元，同比增长88.16%。净资产较上年增长18.85%，加权平均净资产收益率达到16.64%，同比上年增长3.03%。

利润方面，近三年来，新华联文旅2016、2017、2018年度的净利润分别为5.24亿元、8.48亿元、11.86亿元，实现了可持续增长。

值得注意的是，2018年是新华联文旅首次进入百亿元销售俱乐部，全年实现销售金额107.02亿元。

苏波分析称：“2018年，我们落实了‘效率+效果’的措施，提升了管理效能，同时，也进行“效益共享”的激励机制，调动内部积极性，这都对利润的提升起到了推动作用。”

高投资文旅项目如何盈利？

新华联文旅从2012年向文旅转型，已经有7年时间。在转型文旅地产初期首要考虑的就是盈利模式。由于文旅地产投资金额大、投资周期长等特点，文旅地产往往被认为地产开发中的“硬骨头”。

通过市场研究和尝试，新华联文旅将发展方向定为“古镇+儿童乐园”，在苏波看来，“古镇”是一个框架，“古镇+”可以将产业放入这个框架中。

以新华联文旅在湖南投资百亿打造的新华联铜官窑古镇为例，“古镇”可以包括住宅、酒店、商铺，这些可销售物业会带来现金流、形成销售业绩，加快项目回款；而儿童乐园等自持的项目则可以吸引家庭形成客流，带来持续性的经营收入。

为做大“古镇+”的产业内容，新华联文旅将教育、陶瓷、文创等产业对接，形成产镇一体化，创造新的盈利空间。

此外，在文旅项目中，平衡销售物业和自持物业的比例也是平衡回款和盈利的方式。目前，新华联文旅项目综合来讲销售和自持物业比例为7:3，保证了前期投资的回款和开发节奏。

文旅项目去地产化

“在文旅项目中，要去地产化，建设好的那一天才刚刚开始，运营是文旅项目的核心能力。”苏波表示，文旅项目要做到“去房地产化”。

“去地产化并不是不做房地产，而是对于文旅项目，要加强运营能力，而不是单纯的房地产销售思维。”苏波解释称。

对于今年的拿地计划，苏波表示，今年将继续深耕长三角、大湾区、海南、京津冀等热点区域的房地产项目，加快新项目和新产品的入市节奏，“但是，我们也会坚持稳健的原则，不会激进地拿地。”

新京报记者 徐倩 编辑 武新 校对 何燕