楼市追踪

　　在房地产经济背后，有两个著名规则：一个是格兰杰的房价与M2单向正相关理论；一个是蒙代尔三角原理。

　　经济学家应如何从经济金融角度解释高房价？

　　十月一日我曾发微博：“感谢高房价吧，如果不是有钱人都把钱砸进房子里，151万亿的货币，都在市面的话，想吃瓜，得了吧，米你都买不起。另外，有很多有钱的群众交完首付后基本就成了银行的奴隶，消费能力跟你差不多了。对于高房价，大多数人应该心存感激！”

　　这里面有合理的部分也有不全面的部分，但高房价与货币供给却是密切相关。

　　第一，房地产是货币的蓄水池。中国房地产总市值只会高于200万亿，假设首付为20%，购房者被吸纳的资金就是40万亿。而每月的月供也在吸收资金。

　　第二，房地产也成为货币的供给方。银行放贷款都能产生派生存款，房贷也不例外。比如，100万的房子，购房者提供了20万元的首付款，80万需要银行贷款，开发商拿走这100万，他们并不一定取出去，多数是继续存在银行。

　　第三，究竟是央行货币多发形成了高房价，还是高房价导致央行货币多发？这是先有鸡还是先有蛋的问题，应该由哲学家回答。

　　在房地产经济背后，有两个著名规则。一个是诺贝尔经济学奖获得者格兰杰的房价与M2单向正相关理论，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。我们M2增速一直保持在两位数，这是拉动房价上涨的货币基础。

　　另一个制约房价上涨的是蒙代尔三角原理。“资本自由流动、货币政策独立、币值（汇率）稳定”三项目标中，一国政府最多只能同时实现两项。这是著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”。

　　如果实现人民币国际化，人民币可以自由兑换，而又要保持货币政策的独立性，那么按照蒙代尔三角原理，中国将不得不放弃汇率稳定性。这也是为什么人民币入篮子后立即对美元贬值的金融学逻辑。当然，如果放弃货币政策独立性而加息，汇率可以稳定，人民币可以国际化，但是中国经济会雪上加霜。

　　现在人民币被动维持在高估位置，人们可用较少的人民币换取更多外汇。这是一种隐形福利，能享受到这种福利的人，可以顺利办到签证，换很多美元欧元英镑然后出国消费。可一旦人民币国际化，汇率稳定被放弃，贬值将是大概率事件，而这种福利将难以为继。

　　在这一逻辑下，人民币国际化后如果贬值发生，以人民币计价的楼市也将受汇率波动影响。因此“人民币贬值后，房价还会涨”，这个观点也是错误的。人民币国际化后，购买力平价等方面会趋于均衡。而达到均衡的一个重要指标是：国人不成群结队去日本买马桶盖，不到欧洲、美国疯狂购物，就差不多了。

　　需要澄清的是，在公开发文中，笔者并未说人民币入篮就国际化了，也未说入篮是拐点，这样的标题只是编辑需要。笔者保持人民币国际化一到三年的判断，人民币国际化后，各国国家也有储备人民币的需求。毕竟中国是第二大经济体，还有强大勤劳的国民做支撑，人民币也不会无限度跌下去，这只是关于是来个痛快，还是慢慢混的问题。

　　□贺江兵（《金融的真相》作者）