据北京中原地产监测，截至9月6日，北京一手商品房库存已逾11万套。在限购持续作用下，开发商遭遇存货压顶。值得注意的是，没有足够的现金回流或将影响楼盘后期施工进度。相对常见的逾期交房现象，或将成开发商资金链紧张背后的一抹疑云。

　　近日，京城部分楼盘如明悦湾、润枫欣尚、芭蕾雨·悦都等楼盘都出现了不同程度的晚交房现象。在其中，业主与开发商关于违约金赔偿的争执也再度摆上桌面。

　　部分楼盘逾期交房

　　“我们几个业主找过开发商两次了，但两个月过去，开发商至今还没给出合理答复。”9月7日，明悦湾业主张先生告诉记者。

　　据悉，大兴的明悦湾项目一期交房时间定在6月30日前。但6月26日，该项目开发商北京日月房地产开发有限公司向业主发了一份告知函。函中称，由于红线外大市政基础设施建设尚未施工，明悦湾商品房不能通过相关行政部门综合验收而无法在合同约定的时间内交付。

　　在某业主论坛里，润枫欣尚的业主透露，合同中明确约定该小区5号楼的收房日期为6月30日，但至今楼里仍旧一片狼藉。8月8日，记者在润枫欣尚5号楼看到，楼内不少房间开着灯，工人正在施工。现场一名保安告诉记者，楼内还未有人入住。记者看到不少房间堆着水泥等建筑材料，插座线头也多凌乱抽出。在三层，一个工头模样的人拦下记者，说房子正在施工不让参观。

　　润枫欣尚5号楼一名业主告诉记者，5号楼有9户签订合同比较早，自己的合同和大部分5号楼业主一样，收房日期为8月30日。

　　无独有偶，芭蕾雨·悦都的业主也一再对收房日期表示质疑，业主“金发娟娟”在业主论坛中发帖表示，收房日期又再度拖到了“十一”。

　　开发商推诿

　　由于相关法律规定了逾期交房的免责条事由，包括天气、自然灾害、市政配套工程延误等因素，开发商们也往往以“天气原因”、“市政未完成”为挡箭牌，拒绝赔付足额违约金。

　　明悦湾销售部赵经理就此事称，延期交付是因为小区外大市政基础设施建设尚未施工，导致无法通过相关部门竣工验收，因此开发商不承担违约责任。记者致电大兴区建委，工作人员表示对此事并不知情。

　　7月底时，记者在大兴明悦湾看到，除了在建的保障房外，几幢配建的红色商品房都已竣工。但包括5号楼在内的3幢楼还围着施工网，从外部可以看见堆积的钢材、沙土建筑材料，工人依旧在施工，记者想进去查看房屋施工进度时，被现场安保人员拦下。

　　明悦湾1号楼业主辛琪（化名）告诉记者，所有的业主都知道，不交房是因为房屋内部结构根本没有完工。

　　“7月8日，我们几个业主前去明悦湾售楼处讨说法。销售经理说是大市政没完成，最后在我们强烈要求之下，才答应让我们进小区看房，当时我拍了很多照片，现场根本就是施工状态，脚手架、施工网都还在，路面硬化也没做”，上述业主张先生表示：“后来我们又去过一次，但开发商还是敷衍了事。”

　　润枫欣尚的情况则与此不同。据润枫欣尚业主介绍，开发商为了不赔付逾期交房的违约金，在5号楼整体二次结构尚未完工时，要求前期签合同的业主提前收房。

　　中国律师精英网顾问律师、北京市隆安律师事务所律师尹富强认为，上述两个案例分别为：“未按时间约定”和“未按约定交房条件”的典型案例，从法律层面上，开发商无法规避责任。

　　“项目施工受到很多因素的影响。”南部某项目负责人告诉记者：“比如工人常常不够，现在建筑工人日工资没有两三百根本是下不来的，而且即便给这么多工资也不见得就能招到人。”

　　违约金存争议

　　逾期交房事件频发，但是关于开发商按规定赔付足额违约金的却不多。

　　在明悦湾事件中，开发商在发给业主的告知函中强加了两个附加条款。第一，选择退房，必须在15天之内答复，否则视为不退，退房可“如数退还”已付购房款，并按央行同期活期存款利率支付双倍利息。第二，不退房，按合同相关条款规定“继续等待交房”，但不赔付违约金。

　　“不但并没给出明确的交房时间，对延期交房所涉及的违约金赔偿也只字不提，这分明是霸王条款”，业主张先生表示，业主们准备去市建委要说法。

　　近日，望京合生麒麟社的业主们也与开发商就违约金赔付发生争执。业主于2009年购买的房子，本应今年4月底交房，但直到7月份，房屋才达到收房标准。为此相关业主要求按照房款每天万分之一的标准赔付，但开发商只同意赔到5月30日。

　　根据法律规定，认定开发商行为已构成逾期交房的，应按合同中的约定，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止。逾期超过一定期限的（如3-6个月），则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外，还应双倍返还定金，并支付逾期期间的违约金。

　　中广信地产服务机构总经理助理施加胜认为：“尽管开发商控制不了确切进度，但是节奏还是能把握的。尤其是逾期交房，按合同该赔多少，就赔多少。现实中还是有开发商能够按合同履行的，尤其是品牌开发商这方面都做的比较好。”

　　■ 记者手记

　　理性应对晚交房

　　据多位业主介绍，润枫欣尚售楼处表示5号楼已在8月底顺利交房，芭蕾雨·悦都则告知10月份能交房。唯有明悦湾售楼处依旧称：“什么时候大市政做完了，就什么时候交房。

　　接受记者采访的业主们纷纷表示：“毕竟质量是最重要的，晚交点勉强可以谅解。但开发商必须按合同赔偿违约金，并给业主一个明确的交房时间。”有业主建议，开发商应定期发布工程进度，加强业主的监督功能。

　　律师尹富强建议，一旦发生此类情况，首先应当和开发商进行协商，如协商未果的话，可通过“抱团维权”提起诉讼维护自身的合法权益。

　　尽管逾期交房是一个普遍现象，但由于限购的持续作用，商品房住宅成交低迷，尤其是中小开发商进入资金链“大考”阶段。“因为资金链紧张导致工程进度跟不上，这个情况一直有，放在现在的大背景下也是件正常的事。资金跟不上，工程建设各方面都掉链子，楼盘后期开发和销售回款都将受到影响，造成恶性循环，这是个值得重视的现象。”上述南城项目负责人表示。

　　中广信地产服务机构总经理助理施加胜认为：“虽然逾期交房仍是个案，但不仅仅是北京，从我们在各地接触的楼盘来看，这个情况确实比以往增多了。”

　　本版采写/本报记者 龚小锋