本报组织房山人居论坛，与会专家表示，新城建设不断加强，但在调控背景下，房企应更注重项目品质

　房山是这两年迅速崛起楼市的板块，品牌房企项目扎堆，供应量非常大。“金九银十”已至，不少项目也选择在这个时候放量。在调控的背景下，房山楼市竞争定将更加激烈。

　　8月30日，《新京报》组织“品质时代看房山——房山区域人居环境建设发展论坛”，邀请业内专家以及区域开发商，讨论在调控的背景下，如何在竞争中抢得先机，以及区域未来发展前景等问题。

　　品质与价格并重

　　在过去的两年里，房山无疑是北京楼市最活跃的区域之一，在新城规划、城铁开通、品牌开发商进入等因素的带动之下，房山区域迅速攀升至北京楼市供应量的前三行列，在整体市场看好的时候，这里的新盘形成了积聚效应，共同做热了区域。

　　但是在今年北京调控政策加码之后，房地产市场整体趋冷，房山区域多个知名楼盘的销售热度也在降温，尤其是在长阳区域，产品同质化的问题逐渐显现出来。

　　从市场竞争的角度来看，这也对开发商提出更多雕琢品质的要求。在楼市相对冷淡的大势下，具体项目如何定位，走出相对乐观的独立行情，至关重要。

　　金地集团华北区域副总经理遇绣峰表示，目前在房山区域，楼盘的销售情况差异很大，有的项目卖得很好，也有一些项目，一周的签约只有几套。在调控政策出台之后，目标客群被限定的情况下，价格也并不是惟一的比拼条件。

　　“价格是否合适，还要看项目对于硬件的投入，这就是性价比。项目如果一味追求降价，通过降低配套的投入，是可以实现降低价格的。但客户心里也明白，如果只追求价格的最低，是无法保证居住品质的。因此，在市场相对低迷的背景下，所有的项目都要认真考虑，哪些方面可以适当削减以降低成本，而哪些方面的品质是不能降低的，并且让客户认识到物有所值。”遇绣峰说。

　　新城前景不会改变

　　2010年，中国城市化率达到了47.5%，社会各界普遍认定或引用的中国2010年的城市化率约为47%，仍然处于城市化的初期，与发达国家城市化率70%到90%的水平，仍有很大差距。

　　北京城市规划学会秘书长高毅存认为，在这个大前提下，未来城市继续向外扩展，新城建设不断加强的大方向不会改变。另外，从发达国家的发展轨迹来看，即使将来城市化率达到较高水平，城市人口不再大幅增加，这个时候也会出现城市化的发展区域，人们会住到郊区的新城，这对于新城的发展仍然是巨大的利好。

　　而对于房地产市场的发展，北京房地产业协会副秘书长陈志认为，今年市场对于价格的预期已经很明朗，明显是在下行。现在的低迷不过是调控带来的结果，从总的趋势来看，整个房地产市场的价格应该还会出现一个比较明显的上升趋势。原因在于，调控政策一方面只是抑制了需求，但并没有改变购房意愿，特别像北京这样的城市，很难在短期内改变供不应求的现状。

　　■ 专家建议

　　●住建部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉

　　打通房山交通微循环

　　翟宝辉：房山这些年已经把自身的很多优势挖掘出来了，比如自然资源、交通优势等等。房山区“新型城市化建设”确立了“三化两区”的发展思路和两轴、三带、五园区的区域发展新格局。把房山区域放在整个北京市、甚至京津冀大区域里面的优势都提出来，进行整合，最后提炼出了这样一个发展思路，应该还是有相当的高度的。

　　但是从目前来看，还需要进一步的完善配套设施。例如，房山虽然有了高速公路可以进京，但是堵车严重。而且房山区附近其他区域，交通不是很方便。一方面，目前城铁房山线还没有和市内的城铁系统贯通；另一方面，还要解决区域之间的交通问题。要把一个区域盘活，不能都在主路上堵车，而是要修建各种小路，把微循环打通，让交通的微循环和主动脉有所结合。

　　●北京房地产业协会副秘书长陈志

　　产品定位重在“对路”

　　陈志：从总的趋势来说，我国将要进入到第二个城市化发展的高峰，提升有质量的城市化率是非常必要的。通过城市化进程带动城市的发展，这不会改变。我们要靠消费拉动经济的方向不会改变，而房地产的消费是非常重要的一个方面，这在相当长的一段时间里，也是很难改变的。

　　在当前总体比较低迷的市场情况下，消费者就是看谁的产品更对自己的路。因此，房企在品牌竞争中，有很多方面是可以做的。比如，产品的定位要符合政策调控的方向。我认为，房企选择针对首次置业的刚性需求和首次改善型、有支付能力的中产阶级作为目标客户群，都是比较适宜的。

　　●北京城市规划学会秘书长，北京规划设计研究院教授高毅存

　　要完善新城的各种配套

　　高毅存：城市发展分为两个阶段，第一个阶段是城市化，就是农业人口进城。到了第二个阶段，在城市化之前加上了城郊化———相对富裕的人群在城里工作，但是他们住在郊区或者近郊区，大概一个小时车程的范围。

　　从距离上看，房山作为新城，正好处在距离市区远近程度比较合适的范围。目前像通州、大兴、房山这些板块，面临的机遇是国际性的一种趋势，而不仅仅是北京特有的。像美国纽约、洛杉矶这些西方的大城市，白领和中产阶级都是住在郊区的。因此，在产品定位上逐渐开发面对中产阶级置业的产品，也是未来的一种发展方向。

　　因此，新城不能仅仅承担居住的功能，还要承担起城市功能的各种职责，例如教育、医疗、休闲娱乐等等，各种配套都有待进一步完善。此外，房山区自身的生态资源，也有待于进一步的开发和利用。

　　■ 项目策略样本

　　金地朗悦：

　　产品一步到位装修逐步升级

　　位于房山良乡的金地朗悦项目近期即将入市，其对于项目自身定位，以及项目未来发展规划的思考，可以作为目前房山市场项目的一个参考样本。

　　金地集团华北区域副总经理遇绣峰介绍，金地朗悦的地块是在去年12月取得的，楼面地价近6300元/平米，如果有政策房，楼面地价会更高。北京的建安成本都已经比较透明，项目利润已经处于相对较低的水平。

　　据介绍，金地朗悦第一期和第二期产品主要面对首次置业和首次改善型客户，户型以90平米的小三居为主，提供一步到位的产品。金地朗悦在保证产品品质的前提下，也根据目前的市场行情，对一些方面进行了适当调整，例如前两期都是毛坯交房。到三期、四期时，产品会进行升级。在整个产品升级的过程中，应该会考虑精装修交房。

　　“那时候随着首期业主的入住，产品得到客户的认可度提升，也会有更多的客户愿意接受品质和价格都相应提高的产品。”遇绣峰如是说。

　　本版采写/本报记者 刘狄 摄影/姚宝龙