■ 热点问答

　　近日，北京进入汛期，大雨雷雨天气增多。不少读者打来电话咨询，房屋出现漏水，该找谁负责？费用该由谁承担？也有读者咨询楼上装修，漏水殃及楼下，该如何索赔？

　　漏水原因大致有三种

　　房屋漏水不但缩短了建筑物的使用寿命，也给业主日常生活带来了极大不便。由于引起漏水的因素很复杂，如何区分漏水责任、维修的费用该由谁来承担，记者就此咨询了北京律师协会房地产律师秦兵。

　　秦兵表示，当发生房屋漏水纠纷时，首先应分清漏水原因，才能根据责任来处理纠纷。

　　房屋漏水原因可归纳为三种：一是房屋本身存在质量问题；二是业主使用或装修不当；三是正常使用、老化。造成漏水的原因不同，承担责任方也是不同的。

　　保修期由开发商免费维修

　　根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。秦兵表示，如果房屋在保修期内，应该由开发商承担免费维修责任。

　　如果开发商拒绝承担维修责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

　　而如果房屋保修期满，因建筑质量造成屋顶漏水的，业主则可申请住房维修基金拨款维修。

　　有些漏水原因是因为业主使用不当，而使邻居遭殃的。

　　秦兵表示，根据《民法通则》的相关规定，如因楼上(其他)业主装修或其他不当行为，造成房屋渗水，给业主造成损失的，除了停止侵权，如重做防水层外，应承担损害赔偿责任。属于公共设施造成的漏水，则由物业管理公司承担维修责任。

　　提醒：买二手房可设保修条款

　　房屋漏水等问题与房屋的质量问题密切相关。目前，北京市区内新盘数量越来越少，不少购房者选择购买二手房，但不少已经过了房屋保修期，而且二手房还存在着二次装修的问题，购房者要对房屋质量引起重视。

　　秦兵提醒购房者，虽然对于卖方故意隐瞒以及因卖方原因造成的房屋漏水的，卖方应承担赔偿责任，但往往因为找不到卖方而延误，因此，在二手房买卖合同中设定一些保修款是必要的。

　　本报记者 袁玥