3月，今年的第十场大雪让北京的春天显得并不温暖，楼市惨淡的成交量也萎靡不振：开发商不愿推出新放量，购房人持币观望。大幅度的优惠和折扣再次登场。仔细观察后会发现：让利幅度较大的均是商业立项的商住公寓。为何在多数开发商捂盘不售之时，商住公寓要大力促销呢？它们率先让利是否会成为新一轮楼市降价的先河？

　现象

　2万抵10万、12万频现

　“2万抵12万。”3月7日，位于西北四环四季青桥东南角的四季会在大声吆喝中，高调入市。四季会为精装小户型公寓，面积从45-100平米不等，均价目前已经达到了32000元/平米。如果购买45平米的小户型，总价扣除10万元优惠，均价为29777元/平米，实际上降价了2223元/平米，相当于打了9.3折。

　四季会的优惠力度虽大，其他项目也并不示弱。

　其中，位于东直门的老项目东阙都LOFT公寓，不仅推出了2万抵10万的优惠，购房人同时还可以享受全款9.5折，按揭9.7折的优惠；位于清河的专家国际公寓则在均价19500元/平米的基础上，喊出了排号每平米优惠1000元的口号；要求全款支付的美然生态馆，虽然价格没有完全确定，总价也可享受5万抵10万，该项目均价预计不会超过15000元/平米，比周边的住宅项目均价低2000元/平米以上。

　开发商

　政策影响要抓紧结案

　“政策的影响，对商住公寓还是比较明显的。”位于东二环附近某商住公寓项目的营销总监私下告诉记者，由于项目位置较好，2009年卖得不错，现在所剩的房源不多，但相比也出现了明显滞销。“两会之前，关于物业税的声音挺大，导致商住公寓在降温。”他说，即使是新年过后推出大力度的优惠，投资者对商住公寓的热情还是比以前更谨慎了，更多的是抱观望态度。

　“商住公寓打折、促销力度比普通住宅大，来自于政策风险。”中经联盟秘书长陈云峰指出，北京市对于商改住的项目已经明令禁止了，首先体现在招投标地块的标书中，即明确规定不允许“变性”以及分割销售。另外，对于商业性项目改居住的，北京市建委将不再核发建筑许可证。“由于北京可能对这类项目采取全面封杀的态度，有些商住项目希望尽快结案，抛售现有房源。”

　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋则直接指出，商住公寓定价一般存在水分，往往通过高定价将价格抬上去，然后再通过降价的手段来促销，同时，由于商住公寓的持有成本比较高，所以也导致开发商需要使用打折这种促销手段。

　买家

　或不太敢买，或抛售

　“如果能明确投资回报率高，我肯定会购买。”投资客李先生前些年投资商住公寓，尝到了一些甜头，但是他最近感觉“比较危险”。“很多商住公寓都在抛售。”李先生最近也没少逛中介门店，他发现，东四环沿线从百子湾到望京，抛售的商住公寓数量比以往都多，而且滞销，这让他觉得很没底。“持有成本还高。”他说，商住公寓的产权年限短，40年或50年，现在售价这么高，如果砸在手里就得不偿失了。

　进入2010年之后，北京投资客低价抛房的事件频发。最近，21世纪不动产北京安信瑞德加盟店朝阳门店就接到几个投资客挂出的一批房源，20000元—21000元/平米，但目前周边的房子已经卖到24000元/平米。据介绍，这批房源的主要特点是：房屋类型为商住两用房，单套面积偏大，一般在200平米左右，虽朝向稍差，但是房屋状况整体良好。

　若按每套房200平米，每平米降3000元计算，被低价抛售的房源至少比周边同类房源便宜60万元。

　21世纪不动产市场分析师齐凡认为，购买商住公寓的客群有很多是投资客，他们对政策、市场的反应都比较敏感，在目前购买人群减少、商住公寓优惠力度较大的情况下，他们就会抛售手中的房源。

　趋势

　是否引领市场降价尚未知

　大力促销、让利的商住公寓，是否会成为楼市新一轮下调的领头羊？业内众说纷纭，各执一词。

　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，一般降价潮是从高档房产开始的。而且，降价跟楼盘买家是投资者多还是自住者多有一定关系，因为投资者所占比例越高的楼盘越容易受到市场波动的影响，越有可能降价。而购买商住公寓的投资需求所占比例较高，所以比较容易受影响，降价的可能性也就大一些。

　齐凡也认为，投资性需求的减弱对商住公寓有一定影响，同时对住宅市场也会有影响，供求关系发生了变化必然会体现在价格上。商住公寓的降价促销，只是冰山融化的一角，不能排除未来市场整体价格下降的可能。

　陈云峰则明确表示不同意齐凡的观点，其理由是“目前市场上打折后的商住公寓价格较普通公寓低，是因为商住公寓使用年限短，因此开发商定价比正常住宅低10%-20%，这可能使大家误解了降价从商住公寓开始。”

　部分商住公寓优惠信息列表

　项目名称 项目地址 主力户型 均价（元/平米） 产权 优惠信息

　东阙都 东城区东直门桥东 LOFT公寓 43800 50年产权 全款9.5折，按揭9.7折

　搜房团购2万抵10万

　四季会 海淀区四季青桥东南 45-80平米小户型 32000 40年产权 搜房会员房款总价减12万

　合生·世界村 大兴区马驹桥 LOFT公寓 18000-20000 40年产权 现在排号2万抵6万

　中弘·北京像素 朝阳区五里桥 40-70平米LOFT 18000-21000 50年产权 全款9.5折，排号2万抵4万

　珠江摩尔国际中心 昌平区北清路1号 18-120平米两、三居 25000-30000 40年产权 每平米优惠180元

　全款在此基础上9.7折

　首开石榴派 丰台石榴庄小区东北角 38、48平米小户型和LOFT 平层18000、LOFT28000 40年产权 搜房会员2万抵4万

　专家国际公馆 海淀区清河小营后屯东路 65-150平米 19500 40年产权 排号每平米优惠1000元

　美然生态馆 大兴旧宫镇旧忠路 75平米以上两、三居 价格未定 50年产权 正在内部认购

　全款享受5万抵10万优惠

　珠江帝景 朝阳区西大望路甲23号 70平米大开间 30000-35000 40年产权 现在排号1万抵3万

　130-150平米两居　 其他折扣待定