■ 市场分析

　与买房相比，租房的成本明显要低出不少，与此同时，租赁市场的活跃既能满足大量无房者的住房需求，也有助于平抑房价的过快上涨，可谓楼市的“稳定器”。今年两会上国务院总理温家宝的政府工作报告，首次提及“盘活租赁市场”，倡导住房租赁消费。但是由于观念和政策因素的制约，目前北京租赁市场远远不如买卖市场火热。

　问题：观念和政策是制约租房主因

　“根据我们门店反映情况及以往的经验，在北京工作3年内的外来年轻人群中，买房和租赁大约在1:4左右”，21世纪不动产分析师告诉记者，随着他们年龄的增长，这个比例也在逐渐缩小，因为面临着一个很现实的问题———结婚生子。

　长期以来，“有房才有家”的观念在很多人心中根深蒂固。心态问题成为制约租赁市场发展的首道障碍，以致很多年轻家庭不惜“啃老”，也要凑足首付买一套房子。

　另一大重要障碍是政策因素。受现行政策的影响，户籍、教育等公民权利都需要和住房挂钩，没有房产证孩子落不了户，没有学区房的产权，孩子就上不了好学校，这也打击了一些年轻夫妇想要租房不买房的思想，让很多家庭不得不去买房。

　除了以上因素的制约外，北京租赁市场还存在稳定性差的问题。许多租户平均每一年就会更换一次住处，同时业主违约将租户“扫地出门”的事件也时有发生。

　盘活：租赁房源需多管齐下

　据21世纪不动产统计，北京大约有500万套存量房，而且这个数字还在不断增加。目前真正流入二手房市场的不足10%。如果按保守的20%空置率计算，约有10万套房屋可作为潜在的租赁房源。

　盘活租赁房源无疑是助力租赁市场发展的重要一环，但是目前看来，仍有不少难题待解。据链家地产统计分析，目前北京租赁市场普通住宅供需比已达1：4左右；而公寓住宅供需比则属于供大于求的情况，供需比在3：1左右。链家地产市场分析师张月认为，租赁市场结构性矛盾突出，是租赁市场难于活跃的重要原因，而普通住宅当前1：500以上的售租比，导致很多业主宁愿将房产空置，等待房价上涨后转售也不选择出租。

　“刺激普通租赁住宅入市，是活跃租赁市场的关键”，张月认为，激活措施可以从三方面入手：一是对空置房源征收空置税，刺激以倒买倒卖为投机目的的业主向出租投资转移；二是可以考虑对普通出租住宅予以一定程度的免税，节省出租交易成本，促进出租意愿；三是整顿住宅租赁市场环境，其中对租房安全问题、经纪公司代理租房履行责任问题有明确标准，让业主对出租房做到放心和满意，从心理上做好长期出租的计划。

　我爱我家还认为，适当地放宽已购公房、央产房等北京老旧房源的出租渠道，也有利于增加租赁市场的房源供给。

　趋势：合租或将变得更规范

　我爱我家认为，在两会利好的带动下，未来或将出台一系列促进租赁的新政策，租赁市场或将受到积极影响，比如中小户型的承租比例会增加，合租会变得更加规范，轨道交通沿线房源会受到廉租房的影响而被带动等。

　此外，张月认为，当前年轻人购房时父母资助、亲友借资的现象越来越多，并没有循序渐进的职业计划和消费观念，因此，政府倡导合理的住房观念，先租后买，遵循合理的住房梯级消费观念。

　中原地产则建议，相关部门可以定期更新、公布北京市各区域租赁指导价格，使广大租客能够及时了解、掌握所在区域租金价格的情况和变化信息。

　（下转B15版）