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官宣“认房不认贷”,广州释放了什么信号? | 新京报快评
新京报 编辑 刘天红
2023-08-30 20:02
首付比例降低,购房门槛降低,或成为一段时间内的“新常态”。


▲资料图。图/IC photo


广州市政府30日发布通知,优化该市个人住房贷款中住房套数认定标准,“认房不用认贷”正式落地。


根据通知,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。


“新规”立刻在市场上引发回响。不过政策来得其实并不突然。前几日,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局就联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施,并将其作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。而广州今日的通知,便将此政策落地施行了。


认房认贷怎么认定和执行,在中国房地产市场的发展与调控过程中,不断发生着变化。


2010年5月26日,住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,明确二套房认定以家庭为单位,并执行"认房又认贷"的原则。这个时期,房地产市场在2008年全球金融危机和2009年“4万亿计划”之后,呈现出较强势头的上升迹象。2009年“地王”频现,高房价成为街头谈资。因此,2010年“国十一条”的出台和“认房又认贷”等,都是显示中央要遏制房价上涨过快决心的政策工具。


但“认房又认贷”政策随后又发生了改变。2014年9月30日,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,宣布“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品房,执行首套房”的贷款政策。


2014年,地方政府债务问题严峻,库存危机突出。从经济增长情况看,此时我国已经开始从高速到中高速转向,对于市场而言,经济下行压力日益增大。2014年的政府工作报告中针对房地产提出,“针对不同城市情况分类调控”,赋予地方政府更多自主权和决策权。在此背景下,从提高公积金贷款额度、降低房地产交易税费到放开限购、买房直接落户,各类刺激政策纷纷推出,开启了第一轮楼市刺激。“认房不认贷”的出现也就不足为奇了。


2016年,楼市火爆,恐慌性购买导致了价格的非理性增长。“首付贷”、杠杆炒房背后的风险也引起了市场的广泛关注。2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及房企融资、购房者信贷等方面,“认房又认贷”重回大众视野。


各地政策逐渐加紧。2017年3月,北京市住建委、中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京住房公积金管理中心等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,在“认房认贷”的基础上,进一步缩短贷款年限和提高首付比例。此后,公积金的“认房又认贷”等政策亦密集出台。


与2016年稍有不同的是,2010年的政策虽然较为密集,但因当时的技术、监管、网络等硬件不完善以及政策刚性、持久度不足等问题,其实际操作中恐未能一律执行严格限制政策。而2016年以后政策限制的广度、深度和持久度都远非此前所能比。因此,其影响的深度、广度和持久度也必然更大。


时移世易,2023年是不平凡、不平静的,处在百年未有之大变局和世纪疫情后复苏的时刻,经济发展又迎来了许多变化。对于房地产市场而言,“房住不炒”的大前提不会动摇,但几年的严格监管已经使地产市场发生了改变,无论是房地产企业还是“刚需”“投机客”,其能力和意愿也都在发生变化。


从全国商品房销售额看,2023年1-7月同比降1.5%,7月单月同比降19.3%。从商品房销售面积看,1-7月同比降6.5%,7月单月同比降15.5%。因此,政策调整或需应时而动,刻不容缓。


尤其是总体而言,一线城市整体销售表现虽好于全国平均水平,但从高频数据看,8月(截至25日)一线城市新房销售月度累计同比降27.7%,连续三个月同比下降。而广州在四个一线城市中销售下滑压力相对较大,6月、7月销售面积分别同比-33.7%、-15.8%。这或许也是广州打响“认房不认贷”第一枪的缘由。


“认房不认贷”是能够给买房者带来肉眼可见改变的政策,因此在市场上的反响也更为剧烈。事实上,其他一揽子计划和政策也都在出台,一些限购限贷等紧缩政策也渐次放松。对于未来有刚性需求的消费者而言,首付比例降低,购房门槛降低,或成为一段时间内的“新常态”。


纵观“认房认贷”政策演变过程,可以发现,经济发展总有其周期和规律,政策出台从来不是一成不变的,而应该相机而动,以熨平周期为其中一个目的,有效把控市场规律、顺应市场潮流,保障市场健康,促进市场发展。


广州之后,还会有谁?相信市场需要到哪儿,就会有谁。


撰稿 / 万喆(北京师范大学教授)

编辑 / 刘天红

校对 / 吴兴发

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